צור איתנו קשר

מילון מונחים

ברוכים הבאים למילון המונחים! כאן תוכלו להבין את המשמעות של מונחי המקרקעין.

מילון מונחים

ברוכים הבאים למילון המונחים! כאן תוכלו להבין את המשמעות של מונחי המקרקעין.

חפש לפי א-ב

תקן 22 שמאות מקרקעין

אדמת מנהל (מקרקעי ישראל)

תכנית איחוד וחלוקה

גוש חלקה

נסח טאבו

היטל השבחה

מס שבח

הסכם קומבינציה

קרקע צהובה – מה זה אומר ולמה זה חשוב?

קרקע חקלאית

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שמוכר נכס מקרקעין בישראל מרוויח ממכירתו. המס מחושב על פי ההפרש בין מחיר הקנייה המקורי של הנכס לבין מחיר המכירה, לאחר הפחתת הוצאות מוכרות.

מהו מס שבח?

הגדרה בסיסית

מס שבח הוא מס על רווח הון, הנובע מעליית ערך הנכס במהלך השנים. המס נועד להבטיח שמדינת ישראל תקבל חלק מהערך המוסף שנוצר בנדל"ן.

מי חייב לשלם מס שבח?

  • כל אדם פרטי או גוף שמוכר נכס מקרקעין, כמו דירות, קרקעות, או מבנים מסחריים.

איך מחושב מס שבח?

הנוסחה הבסיסית

  1. רווח ממכירה:
    מחיר המכירה של הנכס – מחיר הרכישה המקורי = רווח. 
  2. הוצאות מוכרות:
    הפחתת הוצאות שהיו במהלך השנים, כמו: 

    • הוצאות על שיפוץ ושדרוג הנכס
    • הוצאות משפטיות
    • עמלות תיווך
    • מיסים ששולמו במהלך הרכישה
  3. חישוב המס:
    על הרווח הנקי שנשאר מוטל מס שבח, שנע בין 25% ל-47%, תלוי במועד רכישת הנכס ובמאפייני המוכר. 

דוגמה לחישוב

  • מחיר קנייה: 1,000,000 ש"ח
  • מחיר מכירה: 1,500,000 ש"ח
  • הוצאות מוכרות: 100,000 ש"ח

רווח הון: 1,500,000 – (1,000,000 + 100,000) = 400,000 ש"ח
מס שבח (25%): 400,000 × 0.25 = 100,000 ש"ח.

פטורים והקלות

מי זכאי לפטור?

  1. דירה יחידה 
    • מוכרי דירה יחידה שמחזיקים בה מעל 18 חודשים.
  2. ירושה 
    • מוכרים שקיבלו את הנכס בירושה, בתנאי שהמוריש היה זכאי לפטור.
  3. תושב חוץ 
    • במקרים מסוימים תושב חוץ יכול לקבל פטור אם אין לו נכס נוסף בישראל.
  4. מכירה עד תקרת הפטור 
    • מס שבח יחול רק על הרווח העולה מעל התקרה שנקבעה בחוק.

איך מקבלים פטור?

  • הגשת בקשה לפטור בעת הדיווח לרשות המסים.
  • צירוף מסמכים תומכים, כמו תעודת זהות או מסמכי ירושה.

מתי משלמים מס שבח?

  1. בעת הדיווח על המכירה 
    • תוך 30 ימים ממועד חתימת חוזה המכירה.
  2. במועד תשלום המס 
    • לרוב, ניתן פרק זמן של עד 60 ימים לאחר הדיווח.

שאלות נפוצות

האם חובה לדווח על מכירה גם אם אין מס לתשלום?

  • כן, חובה לדווח על כל עסקת מקרקעין, גם אם חלה עליה פטור ממס.

האם ניתן לפרוס את המס?

  • כן, ניתן לבקש פריסת מס שבח לתשלומים בהתאם להכנסה החייבת של המוכר.

מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?

  • מס שבח: נגבה מהמוכר על רווח הון בעת המכירה.
  • היטל השבחה: נגבה על עליית ערך הקרקע כתוצאה משינויים תכנוניים.

יתרונות וחסרונות

יתרונות

  • אפשרות לפטורים למקרים מסוימים.
  • חישוב מס מדורג בהתאם לתקנות.
  • פריסת מס מקלה על התשלום במקרים של רווח גבוה.

חסרונות

  • חישוב מורכב שדורש סיוע מקצועי.
  • עלול להוות נטל כלכלי במכירה.
  • תהליכי ערעור ארוכים במקרה של מחלוקת עם רשות המסים.

טיפים חשובים

  1. היעזרו ביועץ מס או שמאי מקרקעין 
    • מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע כדי לחשב את המס בצורה מדויקת.
  2. תכננו את המכירה מראש 
    • בדקו אפשרויות לפטורים או להקלות לפני ביצוע העסקה.
  3. הגישו את הדיווח בזמן 
    • הימנעו מעיכובים שעלולים לגרור קנסות.

סיכום

מס שבח הוא תשלום משמעותי עבור מוכרי נכסים, אך ניתן להפחית אותו או להימנע ממנו באמצעות תכנון נכון והכרת הזכויות שלכם. חשוב להבין את החוק ולפעול בהתאם כדי להימנע מהפתעות לא נעימות.

צור קשר