מתחם המייסדים תמ"ל 3010, נס ציונה
הסקירה מעודכנת לאוקטובר 2026
סקירת מתחם המייסדים בדרום נס ציונה: תכנון בסביבת המטרו, מחיר כניסה, כמות מטרים והתחייבויות בהסכם.
אנחנו מעין ואור ליבנה. גם אנחנו חיפשנו תשובות לפני שהשקענו בקרקע. אספנו הצעות, אבל היה חסר לנו מידע שיעזור להשוות ולהחליט.
לכן יצרנו את הסקירות האלה: מקום לעשות סדר בתכנון, במחיר ובסיכונים, כולל הסיבות שבגללן לפעמים עדיף לא לקנות.
היום אנחנו מנגישים את המידע שהיה חסר לנו אז, מלווים משקיעים בבחינת עסקאות וברכישה, ומזמינים אתכם להתייעץ איתנו לפני קבלת החלטה.
גושים וחלקות במתחם — לחצו לפתיחה
לפי הוראות תמ״ל 3010 מ־16 ביוני 2026, מונה 28. בהחלטת יולי נדרשה התאמת הגבול לתשתיות, ולכן יש לאמת כל עסקה גם מול המסמכים המתוקנים.
| גוש | חלקות בשלמותן | חלקות בחלקן |
|---|---|---|
| 3751 | 8 | לא צוינו |
| 3852 | 3, 5–9, 11–22, 24–26, 28, 31–32, 34, 36, 39–46, 49, 51, 53, 55, 57, 59, 61, 64, 66–70 | לא צוינו |
| 5900 | 31 | לא צוינו |
הרשימה מתארת את תחום התוכנית בגרסה זו; היא אינה מבטיחה ייעוד למגורים או זכאות לדירה.
שלושה דברים שאתם צריכים לבדוק כשבוחנים השקעה
1. תכנון — כמה מטרים נכון לרכוש?
2. מחיר — מהו המחיר הנכון ביחס לשלב ולסיכונים?
3. הסכם שיתוף — איך מתנהלים יחד כבעלי הקרקע?
1. תכנון ולוחות זמנים: מה צפוי לקרקע?
מתחם המייסדים, תמ״ל 3010, נמצא בדרום־מזרח נס ציונה, בסמוך לתחנת המטרו המתוכננת פארק המדע. בהחלטת הוותמ״ל מ־2 ביולי 2026 הוצגה תוכנית על כ־530 דונם, עם כ־7,700 דירות ועירוב שימושים. הוועדה החליטה להפקיד אותה בכפוף לתיקונים, ובהם התאמת הגבול לתשתיות והשלמת טבלאות ההקצאה. החלטה להפקיד אינה אישור סופי.
הערכת הזמנים היא כ־2–4 שנים עד לאישור התכנון, ולא עד לתחילת בנייה. שימו לב שאנו מבינים כבר עכשיו כי היתרי בנייה במתחם ככל הנראה ינתנו רק כאשר יהיה מטרו פעיל באזור. עדיין לא ידוע.
אין לכך מועד מחייב. בהחלטה נקבעה גם שלביות: היתרים מעבר ל־3,850 דירות תלויים בהקמת המטרו או בפתרון תחבורה ציבורית חלופי. בחלק מהמגרשים קיימות מגבלות ניקוז נוספות. לכן מיקום הזכויות וההקצאה חשובים לא פחות ממועד אישור התוכנית.
2. מחיר הקרקע: שיווק מול עסקאות
מחיר הקרקעות באזור עומד על אזור 4000 שח למטר אבל כבר קשה מאוד לאתר קרקעות במתחם זה (והחברות חוגגות על זה)
ומחירי השיווק מוגזמים וכפולים ועומדים על אזור של 8,000 ש״ח למ״ר, כלומר לקחו את כל הרווח העתידי בקנייה ואין רווח בשלב הקרקע, והפרויקט יתאים רק למשקיעים בטווח ארוך שמסוגלים לקחת חלק בקבוצת רכישה.
8000 זה מחיר גבוה למטר אז היצירתיים מוכרים "חצי יחידה" 30 מטר – זה מייצר תלות גבוהה מידיי בחברות כדי למכור זאת בעתיד
3. הסכם שיתוף: מה לבדוק לפני הצטרפות?
יש במתחם התארגנויות והסכמי ניהול ושיתוף פעילים, אבל התנאים אינם אחידים. בחלק מההסכמים שבחנתי יש חיובים משמעותיים ומגבלות על העברת הזכויות, ובחלקן הסכמי עודפים ודילול זכויות. צריך לקרוא את ההסכם שחל על החלקה עצמה ולבדוק שכר מנהל, דילול, חלוקת רווחים, זכות סירוב ותנאי יציאה.
מי שעוד לא הצטרף מוזמן לדבר איתנו ונכייון אותו להסכם טוב במתחם .
דעתי האישית על המתחם
זה מתחם שיתאים רק למי שמוכן להחזיק לאורך זמן ולהיערך גם לשלבי מימוש שונים (לקחת סיכון שתיהיו במגרש בו ינתנו היתרי בנייה רק עוד 15 שנה!), ולא מתאים בכלל למי שמחפש סיבוב קצר כי מחיר הכניסה גבוה מאוד, ובהסכם שמפחית מהזכויות או מוסיף עלויות כבדות, והיטלי השבחה שיגיעו ל600 אלף שח (ולא 200 כפי שנמסר לכם ) הרווח העתידי מצטמצם מאוד, עד לא קיים עבור משקיעים.
מביך מאוד גם שיש חברות שמוכרות במתחם 30 מטר "חצי יחידה" בהבטחה כי בעתיד יוכלו ב"קלות" למכור וכמו כן, אלו שמוכרים את ״המייסדים ב׳״ או בשם דומה. מוכרים קרקעות ירוקות כאילו הם בתוך המתחם – דברו איתנו והיזהרו
לפני שמקבלים החלטה — בואו נדבר
מוזמנים להתייעץ איתנו על המתחם ועל השאלות שחשוב לברר לפני רכישה.