רחובות - מטרו - תמ"א 70
ממעין ליבנה:
מדובר בקרקע המציגה שילוב מנצח בשביל למכור
כי המיקום אסטרטגי ותקני 22 יאפשרו הנחה אופטימית שכל הזכויות יאושרו לפי לפי צפיפות מאושרת תמ"א 70 – אבל אין בכלל מתחם תכנון או גוף תכנוני
מי מקדם ומתי זה יקרה?
משקיעים צריכים לשאול את עצמם ברכישת קרקע המיועדת לשינוי ייעוד:
1. מה גבול התוכנית? כלומר, מה הקו הכחול ?
2. כמה יחידות מתוכנונות במתחם?
רק כך ניתן להעריך כמה מטר יש לרכוש, ולחזות לוחות זמנים
כרגע אין לדעת כי לעיריית רחובות אין תוכנית כוללנית – רק מסמך מדיניות – שייעד את הקרקע הסמוכה לבית החולים לשטח לתעסוקה ומסחר (מה שבגבול תמא 70) ויתרת השטח בלל מסומן לפיתוח עתידי
נכון להיום – רשות מקרקעי ישראל היא הגוף התכנוני שאמון לתכנן תוכנית מתאר כוללנית לעיר רחובות – עדיין לא מוגדרים בכלל מרחבי התכנון
אז אין לדעת כמה מטר לרכוש וכמה זמן זה ייקח ומה יהיה הייעוד במיקום
1. אנו עדים כי חברות מוכרות קרקע מאושרת תמ"א 70 במחירים גבוהים
ללא ידיעה מתי יתכננו , מה יתכננו ומי מתכנן
2. לוחות הזמנים – ניתן להניח כי בעתיד מתחמי המטרו בוודאות גבוהה יתוכננו – אבל נכון ליום זה גם מרחב המטרו נמצא בתוך מרחב התכנון הכוללני ולכן הערכת לוחות זמנים בין 10-12 שנים עד לאישורי מפורטות
4. ודאות תכנונית – בדרך כלל מחיר גבוה לקרקע משולם כישיש וודאות – פה אין וודאות לזמן אבל כן המחירים גבוהים
5. אין הרבה מוכרים במתחם – ולכן מי שכן יש לו פה "סחורה" מוכר אותה במחיר גבוה שלא משאיר תשואה למשקיעים אשר נכנסים היום
7. בשינוי יעוד מחקלאי לייעוד סחיר – היטלי השבחה באזור יהיו גבוהים משמעותית
אצלנו לא מוכרים לכם חלומות במחירים גבוהים – אם תחליטו שזה המתחם המתאים לכם מתוך 45 מתחמים להשקעה בישראל – נאתר את העסקה הטובה ביותר + הסכם השיתוף הטוב ביותר – בברכה, מעין ליבנה"
מיקום אסטרטגי
מאושר תמא 70 בחלקו
אי-ודאות לגבי גובה היטל ההשבחה העתידי: מס מטרו גבוה עשוי לחול בעקבות אישור תמ"א 70.
לוחות זמנים וחוסר תכנון כוללני ברחובות – אין לדעת מה יהיה “הלחץ” על קידום התוכנית
אי-ודאות לגבי הצפיפות העתידית: אין להבין כמה מטר יש לרכוש היום
הרחבה על מתחם השקעה זה
המצב התכנוני היום בעיר:
"עיריית רחובות ורשות מקרקעי ישראל מקדמות תכנית מתאר כוללנית שתעצב את פני העיר לעשורים הקרובים. מהלך תכנוני זה מתרחש לצד תהליכים אסטרטגיים נוספים שמובילה העיר בתחומים שונים: נשים, אזרחים וותיקים, צעירים ועוד. התכנית מאפשרת לעיר להוביל את עתידה, במקום להיות מובלת מבחוץ. היא מייצרת "כללי משחק" ברורים שנשענים על חזון העיר, כך שכל תהליך תכנוני בעיר יהיה תואם לחזון." מתוך אתר העירייה
למה ומה המשמעות?
עד שהתוכנית החדשה תאושר סופית, העירייה משתמשת במסמך מדיניות אסטרטגי בשם "רחובות 2035" ובתוכניות אב חלקיות, כמו זו המקודמת עבור התחדשות עירונית בק.משה, כדי לאפשר גמישות תכנונית בינתיים.
אז עד שהיא לא תסדיר את התוכנית הכוללנית – לא נראה פיתוח משמעותי בשטחים בבעלות הפרטית שקיימים בה
יש פה עיניין – כי מכוח תמא 70 ניתן להוציא תוכניות מפורטות אך האם יקדמו ויאשרו תוכנית מפורטת במרחב שמיועד לתכנון כוללני רחב היקף ?!?
נעדכן אם תיהיה תוכנית שתוגש במרחב
במשך שנים החלק שלנו היה לתת את התמונה המלאה למשקיעים לפני ההשקעה,
היום אנו מבינים שצריך להפסיק לנסות לתקן משהו שבור
וכדי שתוכלו לקבל את ההחלטה הכלכלית הכי נכונה לכם - אנחנו מלווים ועוזרים לכם יד ביד
היום אנו מבינים שצריך להפסיק לנסות לתקן משהו שבור
וכדי שתוכלו לקבל את ההחלטה הכלכלית הכי נכונה לכם - אנחנו מלווים ועוזרים לכם יד ביד
