מתחם קרקע להשקעה -המייסדים - נס ציונה
בקצרה ממעין ליבנה:
" הותמ"ל מקדם את תוכנית תמ"ל 3010 - המייסדים .
קישור למסמכי התוכנית -מופיע מטה
במתחם עלו המחירים באופן משמעותי מה שלא משאיר אפשרות רווח בשלב הקרקע - המתחם מתאים למי שרואה עצמו נכנס לקבוצת רכישה עתידית
מצד שני הסכמי הניהול במתחם נוקשים ויש להכיר את המשמעויות הכלכליות שלו טרם החתימה .
1. התכנון בשטח של 504 דונם 7700 יחידות דיור - כלומר צפיפות משוערת של 15 לדונם ברוטו - כלומר ההנחה המשוערת היא שיש לרכוש 65 מטר באדמה היום עבור האפשרות העתידית ליחידת קרקע .
אנו עדים כי חברות מוכרות 35 מטר - יש להכיר את הצפיפות המוערכת ואין לרכוש "חצי יחידה" בשל הפגיעה ביכולת הסחירות והמכירה העתידית שלכם .
2. שימו לב למחירים למטר - עדים לעסקאות במתחם כבר באזור 8000 שח למטר שלא משאירות תשואה גבוהה למשקיעים - כמעט 10% בשנה - תוצר של ביקוש והעלאת מחירים. לכן המתחם יתאים רק למי שנכנס לקבוצת רכישה בעוד כמה שנים
3. לוחות הזמנים - נכון להיום יש להיערך ל 3- 4 שנים פלוס מינוס לנקודת ההפשרה.
4. היטלי ההשבחה במתחם הם היטלי מטרו - בין 60-72 אחוז על ההשבחה הם מיסוי - שימו לב שמי שנכנס להשקעה במתחם ערוך לתשלום ההטלים הגבוהים בעוד 4 שנים
ומי שרואה עצמו מוכר את הקרקע בעתיד - יוכל למכור רק לרוכש שיוכל לעמוד בעלויות הקרקע + המיסוי הגבוה
5. קיימים הסכמי שיתוף נוקשים במתחם - גם הסכמים עם דילול זכויות והסכמי עודפים וגם 4% משווי דירה בנויה ומעלה וזה רק על ניהול - סכומים גבוהים מידי לתשלום
לעוד פרטים מוזמנים לשלוח אלינו מייל או להתקשר
בברכה, מעין ליבנה"
מתחם בהשפעת תחנת מטרו שמתוכנן לכלול צפיפות גבוהה
מתחם שמקודם על ידי הותמ”ל
איזור יוקרתי בעיר מבוקשת
התנגדות עיריית נס ציונה להיקפי הבינוי בתוכנית
חלק מהחלקות במתחם חתומות בהסכמי ניהול
ציר הזמן התכנוני של קרקע זאת
הרחבה על מתחם השקעה זה
מתחם המייסדים בנס ציונה ממוקם בדרום העיר, בסמוך לפארק המדע ולתחנת המטרו שתוקם כחלק מהמתחם. הוא גובל ממזרח בשכונת הוילות של כפר אהרון, וממערב למכון ויצמן, הפקולטה לחקלאות והמכון הביולוגי. בנוסף, המתחם נמצא בצמוד מצפון לעיר רחובות.
המתחם מסומן בתוכנית המתאר המחוזית תמ״מ 37/21/3 כאזור פיתוח עירוני, המיועד לפיתוח עתידי ולהפשרה.
ביולי 2022 אושרה תוכנית תת״ל/101א׳, הקובעת כי בסמיכות למתחם תוקם תחנת מטרו מס’ 31 כחלק מהמקטע הדרומי של מערכת המטרו במטרופולין גוש דן – נתון בעל חשיבות תכנונית וכלכלית מהותית.
בהחלטת ממשלה מס’ 1367 מיום 1.2.2024 הוכרז מתחם המייסדים כמתחם מועדף לדיור (ותמ״ל). לפי ההכרזה, שטח המתחם כ־516 דונם, ויוקמו בו כ־7,000 יחידות דיור לצד כ־300,000 מ״ר שטחי תעסוקה ומסחר. משמעות ההכרזה היא קידום התכנון בותמ״ל, דבר הצפוי לקצר באופן ניכר את הליכי התכנון והאישור.
יצוין כי ההכרזה נתקלה בהתנגדות עיריית נס ציונה וראש העיר, בטענה להעדר התאמה לתכנון הכולל של העיר ולהיקפי הבינוי המוצעים.
תוכנית תמ״א 70, המצויה בהליכי הכנה וצפויה לאישור במהלך 2025, מגדירה את מתחם המייסדים כמתחם 44 לאורך תוואי המטרו. בהתאם לתוכנית, קיבולת הבנייה המינימלית הצפויה עומדת על רח״ק 6 בטבעת הראשונה הסמוכה לתחנת המטרו, ורח״ק 5 בטבעת השנייה. בפועל מדובר בזכויות בנייה מינימליות של כ־600% בנייה עילית בטבעת הראשונה וכ־500% בטבעת השנייה, לאחר הפרשות לצרכי ציבור, כאשר עיקר השימוש מיועד למגורים ובחלקו לתעסוקה.
חלק מהחלקות במתחם חתומות על הסכמי ניהול, הכוללים התחייבות לקידום שינוי ייעוד בתמורה לדמי ייזום משמעותיים וזכויות נוספות, לרבות זכות קדימה במכירת הקרקע. לפיכך, טרם התקשרות בעסקה במתחם, מומלץ לבדוק האם קיימים הסכמי ניהול, ולבחון לעומק את תנאיהם, המגבלות והעלויות הנלוות.
פוטנציאל רווח – אזור יקר בעיר שנהפכה לאחת המבוקשות בארץ שערך הקרקע יעלה עם הפקדת התוכנית ובהירות סופית לגובה היחידות.
וודאות להפשרה – המתחם הועבר לקידום הותמ"ל ונמצא במתחם ההשפעה של תחנת מטרו המחזק את הסבירות לשינוי ייעוד מנגד המתחם נמצא בשלבים ראשוניים של תכנון וישנה התנגדות של עיריית נס ציונה לצפיפות בתוכנית
מיקום – צמוד לשכונת כפר אהרון שממערב ושכונת נווה עמית שמדרום
להכרזה על מתחם המייסדים נס ציונה כמתחם מועדף לדיור
לתשריט תמ”א 70 למתחם המייסדים נס ציונה (מתחם 44 בתשריט)
חלקות נכללות במלואן במתחם
גוש 3852 – חלקות:
3, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18,
28, 30, 31, 32, 34, 39, 44, 46, 51, 53, 59, 61, 67, 68, 69, 70
גוש 3571 – חלקות:
161, 162, 170, 171, 180, 181, 172, 163, 164, 165,
166, 167, 168, 169, 183
חלקות הכללות חלקית במתחם
(כלומר — חלק מהחלקה בלבד במתחם)
גוש 3852 – חלקות 19, 26, 45
גוש 3849 – חלקה 4
גוש 3571 – חלקה 3
"קיבלתם הצעה שאי אפשר לסרב לה!?
במיוחד אם רוכשים מעט מטרים או מתחייבים לאחוזי ניהול גבוהים (מעל 2%)
מוזמנים להתייעץ לפני חתימה ולדון בהשלכות הכלכליות של ההסכמים וכמות המטרים, מעין ליבנה"
