לפני שרוכשים קרקע – או אפילו רק שוקלים לבצע בה השקעה או תהליך תכנוני – חשוב מאוד לבצע בדיקת בעלות. מדובר בצעד בסיסי והכרחי שכל משקיע, יזם או בעל קרקע חייב להכיר, משום שהוא יכול לחסוך אי הבנות, סיכונים משפטיים ואף הפסדים כספיים.
אז איך באמת בודקים מי הבעלים של קרקע מסוימת, ומה חשוב לבדוק מעבר לשם שמופיע במסמכים?
למה בכלל חשוב לבדוק את הבעלות?
כשמדובר בקרקע – במיוחד אם היא עדיין לא מפותחת – לא תמיד קל לדעת מי הבעלים שלה, האם היא פרטית, שייכת למדינה, לרשות מקומית, או אולי בבעלות משותפת של מספר אנשים. יש גם מקרים שבהם הקרקע רשומה על שם יורשים, או מעורבים בה הסכמים פנימיים שלא תמיד גלויים לעין.
בדיקת בעלות מסודרת יכולה למנוע הפתעות, כמו התנגדויות של שותפים, מגבלות על העברת זכויות, עיקולים, שעבודים או סכסוכים משפטיים שטרם נפתרו.
איך מבצעים בדיקת בעלות?
השלב הראשון הוא פשוט יחסית: יש להשיג את פרטי הגוש והחלקה של הקרקע. את המידע הזה ניתן למצוא באמצעות איתור גוש וחלקה דרך מפות של רשות מקרקעי ישראל, או במערכות כמו GOVMAP או אתר המרכז למיפוי ישראל.
לאחר שיש בידיכם את פרטי הגוש והחלקה, ניתן להזמין נסח טאבו – שזהו הרישום הפורמלי של זכויות הבעלות על הנכס. נסח הטאבו כולל מידע חיוני: מיהם בעלי הזכויות בקרקע, האם יש הגבלות כלשהן, הערות אזהרה, עיקולים, ועוד.
במקרים שבהם הקרקע אינה רשומה בטאבו (כמו לא מעט קרקעות חקלאיות או קרקעות מדינה), יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל כדי להוציא אישור זכויות. זהו מסמך מקביל לנסח טאבו, שמפרט מי מחזיק בזכויות על הקרקע ומה טיבן.
מה עוד חשוב לבדוק?
מעבר לשם של הבעלים, חשוב לבדוק האם יש הגבלות על ההעברה של הקרקע, כמו למשל התחייבות למכירה עתידית, או שותפים שאינם רשומים אך יש להם זכויות בפועל. מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין שמתמחה בנדל"ן – כדי לוודא שכל הזכויות ברורות, שאין חובות או שעבודים על הקרקע, ושניתן לבצע בה עסקה בצורה בטוחה.
בנוסף, כשמדובר בקרקעות שיש להן פוטנציאל תכנוני (למשל: קרקע חקלאית שצפויה לעבור שינוי ייעוד), חשוב לבדוק האם הבעלות משותפת עם עשרות או מאות אנשים אחרים. בעלות משותפת כזו יכולה להפוך את ניהול הקרקע או השבחתה למורכב יותר.
אור ליבנה
ניסיון של 10 שנים בתחום הקרקעות והנדל”ן בי��ראל כמשקיע אקטיבי.
