מתחם קרקע להשקעה - קדמת ביאליק
בקצרה ממעין ליבנה:
" ברגע שהותמ"ל מסמן תוכנית לקידום תכנונית כפי שמתחם קדמת ביאליק סומן - הביקושים והמחירים עולים!
זה תהליך מובן - רק שזו המחוייבת שלכם שאתם לא קונים ציפיות :
1. נכון להיום יש לרכוש במתחם 143 - 150 מטר ! גם אם מעריכים את הציפייה להגדלה - יש להיערך ל115-125 מטר מינימום
אנו עדים כי חברות מוכרות 100 מטר - יש להכיר את הצפיפויות המוערכות (הרחבתי למטה)
2. המחירים למטר עלו כתוצאה מהביקושים - וראינו גם עסקאות באזור 3000 שח למטר אשר משאיר תשואה מאוד נמוכה עבור מי שנכנס להשקעה - פחות מ10% בשנה
3. לוחות הזמנים - על הותמל לקיים עבודה תכנונית טרם ההכרזה בכלל על המתחם כמתחם מועדף לדיור - נכון להיום יש להיערך ל5 שנים פלוס מינוס וזה רק לנקודת ההפשרה.
4. ודאות תכנונית - כיוון ועוד לא הופקדה תוכנית - קיימת חוסר וודאות שיש לגבות אותה במחיר אטרקטיבי
5. "בעל הבית השתגע" - ראינו הסכמי שיתוף מאוד נוקשים במתחם - 4% משווי דירה בנויה ומעלה וזה רק על ניהול - סכומים גבוהים מידי לתשלום
מוזמנים להגיע לייעוץ לפני חתימה -
לדון בהשלכות הכלכליות של ההסכמים וכמות המטרים - מעין ליבנה"
תוכנית מקודמת בייזום עיירית ביאליק עם הותמ"ל – דירה להשכיר
לוחות זמנים: צפי להפשרה 4-6 שנים.
עם גידול בצפון, משפחות צעירות המחפשות מגורים קרובים למרכז עם מחירי דיור נוחים יותר
כניסה מוקדמת בעלות נמוכה יחסית — בשל היות התכנית בשלבי תכנון ולא ביצוע מלא, ניתן להשיג מגרשים/חלקות במחירים נמוכים יותר בהשוואה לאזורים כבר מפותחים
קרית ביאליק היא קרייה עם אחוז הגירה חיובי
עיכובים תכנוניים — תוכנית המתאר הלאומי/עירוני לא אושרה במלואה או לא התקבל אישור מלא לחלקים ממנה.
ריבוי תוכניות בקריית ביאליק – אין לדעת מה יהיה “הלחץ” על קידום התוכנית
אי-ודאות לגבי הצפיפות העתידית: ההנחה היא שהצפיפות תוגדל משמעותית אך אין וודאות של 100% עד שלא תאושר תוכנית מפורטת, לכן מומלץ לקנות לפחות 150 מטר בשלב זה
צפי זמן בלתי ודאי — כל שינוי בתכנון העירוני או בהתעדכנות תכנית המתאר עלול לדחות את הביצוע במספר שנים.
ציר הזמן התכונוני של קרקע זאת
הרחבה על מתחם השקעה זה
שם תוכנית:
קדמת ביאליק, תוכנית ק/428 (מתחם 3) – התוכנית נדחתה באתר מנהל התכנון – ועברה לתכנון ע"י הותמ"ל (עדיין לא הוכרז המתחם)
יזם ותכנון: עיירת קריית ביאליק בשיתוף עם הותמל – דירה להשכיר
עתודת קרקע לשכונת מגורים חדשה בקריית ביאליק
תוכנית כוללנית מאושרת – לינק
מיקום: דרום-מערב קריית ביאליק, בין כביש 22 (עוקף קריות) לשכונת הפרפר, סמוך לשכונת גבעת הרקפות כפי שרואים בתמונה.
גודל השטח כ־1,306 דונם
עדכון – דירה להשכיר מתכננת לבנות 8000 יחידות במתחם – לינק
צפיפות ממוצעת במתחם זה:
מתוכננות כ-8000 יחד מגורים על שטח של כ- 1268 דונם – כלומר הצפיפות ברוטו היא 6.3 וצריך לרכוש בקרקע 160 מטר .
ניתן לשער ולהניח הנחה כי עדיין לא הוערך כמה יחידות מסחר יהיו במתחם ולכן גם אם נוסיף 1000 יחד עבור מסחר – יש לרכוש כ- 140 מטר במתחם כדי להגיע ליחידה מלאה עתידית
כאשר אתם רוכשים פחות ממספר זה אתם רוכשים את הציפייה העתידית להגדלת כמות יחידות הדיור
ולכן אנו ממליצים לרכוש בין 115- 125 מטר ולא פחות ממספר מטרים זה
כן כן, אנו מודעים כי חברות מוכרות פחות ממספר זה – זה אינו פוגש את המציאות התכנונית בשטח נכון ליום זה
הערות חשובות: שימו לב כי משני צידי התוכנית (מזרח ומערב) יש כביש ונחל גדורה ולא נכנסות החלקות במלואן לתוכנית – יש לשים לב להפקעות עתידיות כאשר בוחנים השקעה במתחם זה
יעודים נוספים " שטחי מסחר ותעסוקה, מרכז עירוני ראשי, תשתיות עירוניות (קריית חינוך, פארק, שטחים ציבוריים)
תשתיות נגישות :כביש עוקף קריות (22), קרבה לכביש 79, גישה נוחה לתחבורה ציבורית ורכבות; נגישות לשכונות קיימות ולמרכזי מסחר
מצב בעלות: קרקע בבעלות פרטית ברובה.
כחלק מהפרויקט יוקם מרכז עירוני ראשי שיכלול פונקציות אזרחיות ותרבותיות, מסחר ותעסוקה עם נגישות מכביש עוקף קריות.
במסגרת הפרויקט תוקם קרית חינוך עירונית חדשה, אזור ספורט עירוני ופארק עירוני מרכזי, פיתוח מערכת
דרכים וקישורה לעורקי תנועה מטרופוליניים ראשיים ולמערך התנועה המקומי של העיר.
"קיבלתם הצעה שאי אפשר לסרב לה!?
במיוחד אם רוכשים מעט מטרים (100) או מתחייבים לאחוזי ניהול גבוהים (מעל 2%)
מוזמנים להגיע לייעוץ לפני חתימה -
לדון בהשלכות הכלכליות של ההסכמים וכמות המטרים - ולקבל את התמונה המלאה לפני שמקבלים החלטה , מעין ליבנה"
