מתחם בן יהודה צפון, כפר סבא

3 דברים לבדוק כשבוחנים השקעה

תכנוני: כמה מטרים לרכוש ומה מעמד הקרקע בתוכנית.
מחיר: מה המחיר הנכון בהתחשב בסיכון ובעלויות.
הסכם שיתוף: מה ההסכם כולל ומה המשמעות עבורכם.

01 תכנוני

כמה באמת צריך לרכוש?

כמות המ"ר הנדרשת במתחם למגורים הוא 85-100 מ"ר ( בכוונה רשמתי טווח – עד שלא יהיה וודאות לגבי השטחים הצפוניים יש לנקוט במשנה זהירות ולהגדיל את כמות המטרים)

כמות הרכישה המומלצת חייבת להתאים לחלקה ולהנחות התכנון. לא קבענו כמות אחידה לשני האזורים ולא הפכנו את מספר יחידות הדיור המוצע להבטחת זכויות או למועד הפשרה.

הסוגיה החשובה לרוכש היא לא רק מספר הדירות: יש לבדוק את הייעוד המקורי, את גבולות התוכנית ואת אופן ההכללה באיחוד וחלוקה. לקרקע בחלק הצפוני אין להניח מראש מעמד זהה לקרקע בייעוד מגורים.

קרקע בייעוד שצ״פ עלולה לא להיכלל בטבלאות או לקבל שווי יחסי מופחת. לכן מחיר נמוך למ״ר אינו מספיק להשוואה, וגם תוספת מטרים אינה מבטלת את הסיכון.

האם קיים פוטנציאל להגדלת צפיפות?

18\11\25 –  התקיים דיון ראשוני במנהל התכנון ובו פרסמו את המצגת המצורפת בהמשך – אנו רואים הגדלה משמעותית ודרמטית בכמות יחידות הדיור במתחם – אשר מעלה את הצפיפות הנדרשת במתחם מ-8 ל- 12 וכמו כן את הסיבות העיקריות להתנגדות הנחרצת של העיריה לתוכנית וחוסר ההיערכות מבחינת תשתיות לתוספת של 40% לאוכלוסיית העיר.  הגדלה דרמטית זו ייתכן ומעידה כי השטחים הצפוניים ייכנסו לאיחוד וחלוקה אך לא ידוע באם יקבלו מקדם הפחתה כלשהו בגין ייעוד הקרקע  – ולכן עדיין יש סיכון בחלק הצפוני שיש להיערך אליו 

הודעת עיריית כפר סבא, 18.11.2025 · מצגת השולחן העגול המקושרת בסקירה

כמה זמן מוערך עד לנקודת הפשרה?

לוחות הזמנים הצפויים הם 2-4 שנים .

הרחבה על המתחם

תכנון מפורט ע"י הותמל- בביצוע של החברה הממשלתית דירה להשכיר 
ייעוד: מגורים, מסחר, תיירות
כמות מגורים: 12,000 יחידות דיור (30% מהן קטנות), לצד 300,000 מ"ר שטחי תעסוקה.

סוג בעלים: קרקע פרטית

לאחר הקפאה תכנונית של מספר שנים למתחם צפון בן יהודה, ב 19/12/24 החליטה הוועדה לענייני שרים על הכרזת המתחם כמועדף דיור וקידומו תחת גוף הותמ"ל (ועדה לקידום מתחמים מועדפי דיור),שהחברה הממשלתית "דירה להשכיר" תהיה אחראית בין היתר על הכנת התוכנית שכבר קיבלה את מספרה – תמל/ 3014.

לפי נתוני ההכרזה, במתחם יקומו כ 7000 יחידות, בנוסף ל 200-300 אלף מ"ר של תעסוקה ומסחר וזאת על שטח של כ 1367 דונם. ניתן לשים לב שנתוני ההכרזה מתייחסים וכוללים את כלל השטחים מצפון לבן יהודה ועד לשטחים לצופית, שטחים שכוללים למעשה את הפארק המיועד. עם זאת רק למנהל התכנון יהיה את הסמכות להחליט לגבי גבולות המתחם והכללתן של השטחים "הירוקים" באיחוד וחלוקה, שנראה שהולך להיות די שמח בעניין בדיוני ההפקדה והכנת התוכנית, בטח מצד עיריית כפר סבא המצדדת בהכללת אותם שטחים (בעיקר כי היא מחזיקה שטח לא קטן באותו אזור) לעומת מנהל התכנון שלא ממש מתלהב. אפשרות לפשרה קלאסית תכנונית ישראלית (בדומה לנעשה בנוף הירקון בהוד השרון) היא הכללת אותם שטחים והעלאת כמות היחידות (בעיקר לדיור להשכרה), מה שישמח את בעלי הקרקעות הירוקות, ומן הסתם הרבה פחות את הצהובות (החלקות המופיעות בחוות הדעת). בחוסר בהירות שכזה קשה להשקיע בראש שקט בחלקות הפארק המוצע.

02 מחיר

מחיר אמיתי

מחיר הקרקע עומד על 4000 ש"ח בממוצע.

מחיר אצל מוכרים

חברות שיווק מוכרות באזור 5500 שח למטר.

כדאיות כלכלית בעסקה

קיימים הבדלים משמעותיים בין הקרקעות הצפוניות שלא ידוע באם הן נכנסות, ואם הן כן נכנסות האם הם יקבלו מקדם הפחתה? וכמה?  ולכן בגלל שהסיכון בהם גבוה יותר המחיר למטר יהיה נמוך יותר.  

עקב הביקושים לרכישה במתחם במרכז הארץ המקודם ע"י ותמ"ל וגם שאינו נכלל בתוכנית המטרו (היטל השבחה רגיל 50%)  אנו רואים פערים דרמטים של בין מחיר הקרקע שעומדים על 4000 ש"ח בממוצע לבין חברות שיווק שמוכרות באזור 5500 שח למטר ולכן אנו מעודדים אותכם אם המתחם נכון עבורכם להשקעה להתאגד כדי לרכוש במחיר הנכון.

03 הסכם שיתוף

במתחם עם בעלי קרקע רבים יש משמעות לארגון ולייצוג, אבל הסכם שיתוף אינו מבטיח שכל חלקה תקבל זכויות או שהחלק הצפוני יושווה לדרומי.

בודקים מי נכלל בהסכם, אילו חלקות הוא מכסה, מה סמכויות המנהל, איך מתקבלות החלטות, מה החיובים ומה תנאי המכירה. את יתרון ההסכם צריך לבחון מול הסיכון של החלקה עצמה.

דעתי האישית על המתחם

כפר סבא צפון היא באמת עתודת הקרקע הפרטית האחרונה ביעוד מגורים שמאפשרת למשקיעים להיכנס למתחם עם וודאות תכנונית גבוה בעקבות קידות הותמ"ל וגם היתרון הגדול שלו שהוא לא בתוך שטחי המטרו – זה מוריד מורכבות ומוריד עלויות גבוהות בהיטל השבחה עתידי. מתחם בטוח כאשר רוכשים במחיר הנכון ובחלקה הנכונה אשר ממוקמת בגבולות הייעוד למגורים בדרומה . 

אנו עדים לפערי מחירים מטורפים בין המחיר האמיתי לבין מחירי שיווק , ולכן מעודדים אותכם שאם אתם רואים עצמכם משקיעים במתחם , להצטרף לקבוצה עמ להוריד מחירים ולשפר תנאי רכישה . אנו מחפשים קרקע רק במתחם הדרומי למגרים, באזור 4000 שח למטר (כדי שהרווח יהיה שלכם כבר ברכישה) והסכם שיתוף גדול וחזק.

בואו נראה את ההבדלים

המסקנה: מחיר חברה הוא לא מחיר שוק – ניתן להיכנס היום לעסקאות מעולות במתחם אם מנצלים את הכוח בקנייה.

כך אנחנו עובדים במתחמים שבהם אנחנו מארגנים רכישה משותפת:
קודם מתאגדים. אחר כך מוצאים עסקה.
אנחנו מרכזים משקיעים שרוצים לרכוש באותו מתחם, ויוצאים יחד לאיתור עסקה במחיר ובתנאים הטובים ביותר שנוכל להשיג.

מוזמנים לדבר איתנו ולבדוק אפשרות להצטרף לקבוצת המתעניינים במתחם. זו הזמנה להתארגנות, ולא לרכישת עסקה קיימת.

אנחנו מרכזים מתעניינים ברכישה משותפת במתחם, ולאחר מכן פועלים לאיתור עסקה מתאימה ולשיפור המחיר והתנאים עבור הקבוצה. ההצטרפות היא להתארגנות, ולא לרכישת עסקה קיימת. אין כאן הצעה מסוימת זמינה או התחייבות לתשואה.

בואו נדבר על הצטרפות להתארגנות

הקרקע אינה זמינה לבנייה. המידע אינו התחייבות לזכויות, לרווח או למועד מימוש. כל עסקה נבחנת לפי החלקה, המסמכים והתנאים שלה.

לפרטים ולהצטרפות לקונים יחד