חשיבות השמאי ותקן 22 ברכישת קרקע

מהו תקן 22 ומתי הוא חל?

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה הגוברת בה משווקים לציבור קרקע חקלאית להשקעה, שתוך זמן קצר תגיע להפשרה ותעלה את שוויה במאת אחוזים בזמן קצר.

בעבר השוק היה "פרוץ", כל אחד יכול לרכוש ולשווק קרקע והמשווקים לא היו צריכים להוכיח ולמסור מידע על המצב התכנוני של הקרקע ולא . לכן, היינו עדים למקרים רבים בהם המשווקים מוכרו את זכויות הבנייה במחיר הרבה יותר גבוה מהשווי הקיים עקב הפונטיצאל התכנוני.

לכן נוצר תקן 22 שהוא תקן שמאי שנועד להגן על הציבור מפני שיווק אגרסיבי של החברות המשווקות, להקטין סיכון ולנסות למנוע הבטחות שווא שאין להן בסיס בשטח.

התקן החשוב אושר בשנת 2014, והוא מחייב את החברות המשווקות לקחת שמאי מקרקעין מטעמם כאשר הם משווקים את הקרקעות לציבור המשקיעים. בכך לוודא שלמשקיעים יהיה את המידע והכלים שיאפשרו להם לקבל החלטה מושכלת בנוגע לעסקה המוצעת, לרבות הסיכויים והסיכונים הכרוכים בה.

אז בואו נפרק את המשפט : “תקן 22 בדבר פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות”

"תקן 22" המספר 22 מציין פשוט את העובדה שזה התקן השמאי ה-22 שנכתב

"פירוט מזערי נדרש" שמאי המקרקעין מחוייב ע"פ חוק להוציא דו"ח ע"פ רשימה מוגדרת על מה הדוח חייב להכיל

"שיווק לציבור" ייחשב שיווק לציבור במכירת קרקע לשלושה או יותר בני אדם

"שומה מבוססת הנחה" כיוןן והיום הקרקע עדיין לא מאושרת יש לבצע הערכה שלא תואמת את המצב בשטח , כלומר מבוססת הנחה כי הקרקע מאושרת וזמינה לבנייה

אז יעריך השמאי שני מצבים :

שווי מצב א' –

השווי יקבע בהתאם ליעוד הקרקע בתוכנית המאושרת, ע"פ עקרונות שמאיים מקובלים. כלומר, מה שוויה של הקרקע כקרקע חקלאית. הערכה הזו לא מביאה בחשבון שינוי או אפשרות לשינוי ייעוד עתידי. כך מבין הרוכש מה ערכו של הקרקע, במידה ששינוי הייעוד לא ייצא לפועל.

שווי מצב ב'-

שווי מבוסס הנחה (היפותטי) המניח כי הקרקע מאושרת וזמינה לבנייה במועד הקובע – כלומר השמאי לא יתייחס לרכיב דחייה בזמן וסיכון. יופחתו העלויות הנדרשות לצורך מימוש התוכנית , לרבות היטלים ומיסים.

חשיבות תקן 22 לקונים ומשקיעים

תקן 22 מעניק למשקיעים תמונה מציאותית של שווי הקרקע, תוך שקיפות מלאה לגבי מצבה התכנוני, סיכויי שינוי הייעוד והערכת לוחות זמנים. דוח שמאות תקני מציג נתונים מבוססים על תוכניות רשמיות והשוואות לנכסים דומים, מה שמאפשר קבלת החלטות מושכלת והפחתת סיכונים.

מעבר לכך, התקן מסייע לרוכשים להבין את פוטנציאל ההשבחה לצד הסיכונים הכרוכים בהשקעה. הוא מספק מידע מהימן, שמאפשר ניתוח שווי הקרקע גם במצבה הנוכחי וגם בתרחיש עתידי של שינוי ייעוד, וכך מונע קבלת החלטות על בסיס ציפיות לא מבוססות או הבטחות שיווקיות שאינן מגובות בעובדות.

עבור הקונה והמשקיע, הדבר מפחית את חוסר הוודאות ומספק בסיס לקביעת מחיר קנייה הוגן ומושכל

מה כוללת בדיקת שמאי לפי תקן 22?

שמאי הפועל לפי תקן 22 בודק את הסטטוס התכנוני של הקרקע, סוקר את התוכניות החלות עליה, ומעריך את המועד הצפוי להפשרה אם מדובר בקרקע חקלאית. הבדיקה כוללת:

• סקירת תוכניות מתאר מחוזיות ומקומיות ובדיקת התאמתן לקרקע הנבדקת.
• בדיקת היתרי בנייה, אם קיימים, וניתוח מגבלות משפטיות ותכנוניות.
• השוואת מחירי קרקעות עם ייעודים דומים באזור.
• התייחסות לסיכונים אפשריים כמו התנגדויות של גופים ירוקים או מגבלות משפטיות שעלולות לעכב את שינוי הייעוד.
• חישוב מיסים אפשריים כמו היטל השבחה ומס שבח במקרה של עליית ערך הקרקע.

כיצד תקן 22 משפיע על שוק הקרקעות?

תקן 22 הפך לכלי מרכזי בשוק הקרקעות, שכן הוא מקשה על מכירת קרקעות במחירים בלתי מציאותיים ומונע הצגת נתונים מטעים לרוכשים. באמצעות דרישותיו לשקיפות ולביסוס הערכות השווי על נתונים תכנוניים רשמיים, התקן מסייע ביצירת שוק מסודר יותר, שבו משקיעים יכולים לקבל החלטות מושכלות על בסיס מידע אמין ולא על הבטחות שיווקיות.

מעבר לכך, התקן משנה את האופן שבו קרקעות חקלאיות משווקות ונמכרות. בעבר, קרקעות נמכרו לעיתים תוך רמיזות לא מבוססות על שינוי ייעוד קרוב, אך כיום רוכשים דורשים דוח שמאי תקני שמציג תמונה אובייקטיבית ומגובה בנתונים. כתוצאה מכך, התקן מסייע בהפחתת עסקאות ספקולטיביות ומעודד מכירה בתנאים ריאליים, מה שמאזן את השוק ומצמצם מקרים של השקעות בסיכון גבוה..

הטעויות הנפוצות וממה להיזהר

ישנם משקיעים שמתייחסים לדוח השמאי כמעין הבטחה לערך עתידי, אך חשוב לזכור שהוא בגדר הערכה המבוססת על נתוני השוק הקיימים ועל התוכניות הידועות באותה נקודת זמן. התנגדויות לתוכניות, שינויי רגולציה או עיכובים בוועדות התכנון עשויים להשפיע על התחזית.

טעות נוספת היא התעלמות מהעלויות הנלוות של שינוי ייעוד והשבחה, כמו היטלי השבחה, מס שבח, אגרות פיתוח והוצאות תכנון. עלויות אלו עלולות להפוך עסקה שנראית רווחית על הנייר לכזו שפחות משתלמת בפועל.

משקיעים נבונים לא מסתמכים רק על הדוח, אלא נעזרים ביועצים נוספים כמו שמאי מקרקעין נוסף שיגבה א התקן, עורכי דין, אדריכלים ומתכננים על מנת לקבל תמונה רחבה או מדויקת ככל האפשר.

לסיכום, תקן 22 הוא כלי קריטי בשוק הקרקעות בישראל, במיוחד עבור רוכשים המעוניינים בקרקע חקלאית עם פוטנציאל השבחה. הוא מספק מסגרת מקצועית להערכת שווי נכסים, מצמצם סיכונים ומעניק שקיפות למשקיעים ולרשויות. עם זאת, התקן אינו חף ממגבלות, ויש להכיר גם את הסיכונים הנלווים להשקעה מסוג זה. הבנה מעמיקה של הדוח השמאי לצד ייעוץ מקצועי יכולים לעזור למשקיעים לקבל החלטות מחושבות ומושכלות יותר.