נתוני המקורות נבדקו ב־20.10.2026
"ביאליק על הפארק" קריית ביאליק
מתחם מתקדם תכנונית בקרית ביאליק בצפון.
אנחנו מעיין ואור ליבנה, וגם אנחנו חיפשנו תשובות לפני שהשקענו בקרקע. אספנו הצעות, אבל היה חסר לנו מידע שיעזור להשוות ולהחליט.
לכן יצרנו את הסקירות האלה: מקום לעשות סדר בתכנון, במחיר ובסיכונים, כולל הסיבות שבגללן לפעמים עדיף לא לקנות.
היום אנחנו מנגישים את המידע שהיה חסר לנו אז, מלווים משקיעים בבחינת עסקאות וברכישה, ומזמינים אתכם להתייעץ איתנו לפני קבלת החלטה.
גושים וחלקות במתחם
| גוש | חלקה | נכללת במלואה או בחלקה | מקור ותאריך |
|---|---|---|---|
| 10236 | 2–30, 50–51, 54–55, 83, 158–159, 161, 165, 170, 173, 176, 183, 198, 215 | במלואה | מבא״ת 352-0934273 20.10.2026 |
| 10239 | 4–25, 29–51, 54–75, 78–94 | במלואה | מבא״ת 352-0934273 20.10.2026 |
| 10239 | 2, 26–27, 52, 76–77, 95 | בחלקה | מבא״ת 352-0934273 20.10.2026 |
| 10432 | 83, 85, 87, 89, 91, 94, 97, 100, 103, 106, 135, 138, 145, 154, 162 | במלואה | מבא״ת 352-0934273 20.10.2026 |
| 10432 | 3, 67, 79, 81 | בחלקה | מבא״ת 352-0934273 20.10.2026 |
| 10495 | 3–21, 26–71, 76–120, 125–134, 136–176, 179–183 | במלואה | מבא״ת 352-0934273 20.10.2026 |
| 10495 | 2, 22–25, 72–75, 121–124, 135, 177–178 | בחלקה | מבא״ת 352-0934273 20.10.2026 |
| 10496 | 1–115 | במלואה | מבא״ת 352-0934273 20.10.2026 |
| 10490 | 1–202 | גוש שלם | מבא״ת 352-0934273 20.10.2026 |
הכללת גוש או חלקה ברשימה אינה מעידה על זכויות בנייה, הקצאה לדירה או זמינות עסקה. יש לבדוק את גבול התוכנית ואת הזכויות בחלקה המסוימת. בכל חלקה המסומנת ״בחלקה״ יש לבדוק את הקו הכחול בתשריט. אין להסיק שכל חלקות הגוש נכללות במתחם, אלא אם נכתב במפורש ״גוש שלם״ ברשומה. מספרי חלקות עשויים להשתנות בעקבות הליכי רישום ויש לבדוק זיהוי עדכני.
יש שלושה דברים שאתם צריכים לבדוק בבחינת ההשקעה שלכם:
- תכנון: כמה שנים עד לנקודת ההפשרה? כמה מ״ר נכון לרכוש?
- מחיר: מהו מחיר כניסה נכון?
- הסכם שיתוף: מה הוא כולל? מתי משלמים? ולמי ?
01 תכנוני
בשנת 2016 התכנית המתארית המפורטת ק/427/ 1 אושרה אך התכנית מיושנת ואינה עומדת בסטנדרטים תכנוניים עדכניים. היא כללה שצ"פים רחבים מעבר לנדרש לפי פרוגרמות שאינן עדכניות וכמעט ללא מגרשים ביעוד תעסוקה ומסחר. כלומר ללא שטחים מניבים מספיקים. ביצוע תכנית בהיקף הזה העמידה את העירייה בגרעון ביצועי ותפעולי שוטף אל מול היטלים בשלב הראשון וארנונה לתפעול השכונה בשלב האיכלוס. המסקנה היתה שהתכנית הינה גרעונית ושיש צורך בשינוי בשלביות המוצעת בתכנית ובמטלות הציבוריות עם התקדמות הוצאת היתרי הבניה של יח"ד בתכנית.
בנוסף עלה מבדיקות שנעשו ע"י צוות עורכי תכנית המתאר של קריית ביאליק שיש כשלים משמעותיים בחיבוריות של שכונת ביאליק על הפארק למרכזים החשובים של העיר וצפויות בעיות קשות של תנועה מהשכונה לעבר מערכת הדרכים הקיימת ולכן התקבלה החלטה יחד עם מתכננת המחוז שיש להכין תכנית חדשה.
בשנת 2022 הוחלט על תכנון תוכנית חדשה מספר 352-0934273 המתכננת מחדש את מרחב ביאליק על הפארק . לפי המצב התכנוני נכון להיום יש לרכוש 167 מטר במתחם – אך כיוון והתוכנית נדחה עקב מחסור בכמות יחידות ניתן להניח הנחה זהירה כי כמות יחידות הדיור תעלה וגם שטחי המסחר ותעסוקה והצפיפות תעלה ולכן רכישה תחת הנחה זהירה ש 125 מטר יכולה להספיק
עדכון חשוב : ניתן לראות באתר דירה להשכיר כי בשעה טובה המתחם מסומן לתכנון, כרגע ללא מסמכים וללא הגדלה למספר יחידות הדיור
מבחינה תכנונית נכון להיום יש לרכוש 166 מטר במתחם . ניתן להניח הנחה אופטימית זהירה כי לאחר השבחה ניתן יהיה להגיע ל125 לעבר יחידה מלאה – שימו לב שאתם מתמקמים באמצע – ההמלצה כרגע היא לרכוש 140 מטר.
02 מחיר
מחיר כניסה נכון צריך להשאיר מקום לרווח ולאפשר לבחון יציאה מהעסקה בעתיד, בלי להבטיח אותה. מהו המחיר הכולל ביחס לזכויות ולמצב התכנוני היום? משווים עסקאות דומות, מועד ותנאי תשלום, מסים, שכר טרחה ועלויות נוספות. המחירים היום לקרקעות במתחם נעים בין 1400- 1500 למטר. לצערי פער השיווק עומד פה על 1000-1500 ויותר – משקיעים בעצם רוכשים את הקרקע יחד עם הרווח העתידי שלהם .
03 הסכם שיתוף
בודקים גם את היקף הסכם השיתוף וגם את איכותו: האם הוא חל על החלקה והעסקה, כמה שטח ובעלי זכויות נכללים בו, ומהם התנאים בפועל? בודקים מי חתום, מי מקבל החלטות, עלויות, מגבלות והאפשרות לצאת. הסכם רחב אינו מבטל את סיכוני ההשקעה.
שימו לב מה אתם מקבלים בהסכם השיתוף? כמה משלמים עלויות עתידיות ל"יזם" \"גוף תכנוני" וכמה לעורך הדין . ומה מועדי התשלום
בקצרה ממעין
ביאליק על הפארק מתחם שיתאים למשקיעים שרוצים להיכנס בעלות נמוכה יותר לעסקה בקרקע – אך להבין שגם שווי הקרקעות במצב יוצא הוא בהתאם. יתאים למשקיעים שמחפשים מתחמים עם סיכוי יותר גבוה לקבל ייעוד מגורים בעתיד .
הבעיה המרכזית בשוק זה כמה זמן ייקח לפיתוח , כיוון והצפון מלא בתוכניות גדולות עתידיות וללא אחוזי הגירה תואמים. לכן השאלה הגדולה היא מי יקנה ממני בעתיד? ובכמה יהיה מוכן לקנות יחד עם תשלום היטל השבחה ולהיכנס לקבוצת רכישה? אני ממליצה להיות מאוד שמרניים בשווי העתידי הצפוי לנקודות מימוש .
נתוני שוק להשוואה ויעדים לאיתור עסקה משותפת
יעד לבחינת רכישה משותפת, לא הצעה קיימת
01 – כמות נרכשת: שמרני 140 מטר
02- מחיר למטר קרקע כולל תיווך: 1450 מטר
03- הסכם שיתוף 50 דונם
נתוני הצעות מחברות להשוואה
01- מוכרים אופטימי בין 100-125 מטר
02- מחיר למטר קרקע כולל תיווך ושיווק: 2800
03- הסכם שיתוף גודל משתנה בין חברות.
המסקנה : קודם מתאגדים ואז מוצאים עסקה.
רוצים לקנות ביחד בביאליק על הפארק
כך אנחנו עובדים במתחמים שבהם אנחנו מארגנים רכישה משותפת:
קודם מתאגדים. אחר כך מוצאים עסקה.
אנחנו מרכזים משקיעים שרוצים לרכוש באותו מתחם, ויוצאים יחד לאיתור עסקה במחיר ובתנאים הטובים ביותר שנוכל להשיג.
מוזמנים לדבר איתנו ולבדוק אפשרות להצטרף לקבוצת המתעניינים במתחם. זו הזמנה להתארגנות, ולא לרכישת עסקה קיימת.
אנחנו מרכזים מתעניינים ברכישה משותפת, ורק לאחר מכן יוצאים לאיתור עסקה ומנהלים משא ומתן על המחיר והתנאים. ההצטרפות היא להתארגנות, ולא לעסקה קיימת.
שלחו לנו הודעה ובואו להיות חלק מהשינוי הנדרש בתחום הקרקעות – ותשאירו את הרווח אצלכם