מדריך למכרזי אדמות מנהל (רמ"י) להשקעה בקרקע

אחת הדרכים הפחות מוכרות אך המרתקות להשקעה בקרקע בישראל היא דרך מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). מדובר בקרקעות בבעלות המדינה – למגורים, מסחר, תעסוקה או חקלאות – שהמדינה מציעה לציבור הרחב דרך מכרז פומבי.

המטרה הרשמית היא לייצר תחרות, להגביר שקיפות, ולאפשר לציבור (כולל משקיעים פרטיים) לקחת חלק בפיתוח עתידי. בפועל, זהו שוק בפני עצמו – עם חוקים, כללים, סיכונים והזדמנויות, שחשוב להכיר לפני שנכנסים

איך מגיעים לקרקע שמוצעת במכרז?

הדרך הכי ישירה היא דרך אתר המכרזים של רשות מקרקעי ישראל. האתר מציג באופן מרוכז את כל המכרזים הפתוחים: קרקעות למגורים, תעסוקה, תעשייה, חקלאות ומסחר, כולל תכניות, לוחות זמנים, דרישות סף ותנאי סף.

בנוסף, קיימים אתרים מסחריים שמרכזים את המכרזים עם ניתוחים מקצועיים, ועדכונים נשלחים גם דרך הרשמות לתפוצות דוא"ל. חשוב לדעת: יש גם מכרזים שמפורסמים בערים או מועצות אזוריות, ולעיתים דרך מינהל התכנון – ולכן כדאי לעקוב גם אחר פרסומים מוניציפליים.

סוגי המכרזים: לא כל קרקע נולדה שווה

לפני שנכנסים למכרז – חשוב להבין מה בדיוק מוצע. הנה כמה מהסוגים הנפוצים:

• מכרזי מגורים – לרוב מיועדים ליזמים, אך חלקם פתוחים גם ליחידים (למשל במסגרת מחיר מטרה או מגרשים בהרחבות יישובים).
  
  
• מכרזי מסחר ותעסוקה – מיועדים לבנייה של משרדים, חנויות, מרכזים לוגיסטיים ועוד.
  
  
• מכרזי תיירות או חקלאות – מציעים קרקע ייעודית לשימושים ספציפיים – בדרך כלל עם מגבלות שימוש.
  
  

לכל מכרז מצורפים מסמכים: חוברת תנאים, נספחים תכנוניים, טיוטת חוזה חכירה ולעיתים גם חוות דעת שמאית. חשוב לקרוא בעיון – לעיתים קרקע נראית אטרקטיבית אך כוללת הגבלות כבדות (למשל: אין תשתיות, אין תב"ע בתוקף, או קיימת דרישת בנייה תוך פרק זמן קצר).

תנאים משפטיים וכלכליים: לא רק המחיר קובע

אחד היתרונות הבולטים של מכרזי רמ"י הוא המחיר – אך המשקיע החכם בודק גם את "האותיות הקטנות":

• הפקדה ובטוחות: נדרש להפקיד ערבות בנקאית או פיקדון מזומן (לרוב כ-5%–10% מההצעה), ולעמוד בתנאי הסף הפיננסיים.
  
  
• דמי חכירה: יש להבחין בין חכירה מהוונת (התשלום מבוצע מראש, כמו רכישה בפועל) לבין חכירה לא מהוונת, שבה יש תשלום שנתי – ולעיתים גם דמי היוון עתידיים.
  
  
• היטל השבחה: במקרים מסוימים תחול חובת תשלום לרשות המקומית – אם חלה על הקרקע תוכנית משביחה לאחר זכייה במכרז.
  
  
• מועד מימוש: רוב המכרזים כוללים התחייבות להתחיל בבנייה בפרק זמן קצוב – מי שלא עומד בתנאים מסתכן בהפסד הקרקע והערבות.
  
  

שמאי מקרקעין מנוסה יכול לסייע כבר בשלב הזה בניתוח כלכלי מקדים: כמה באמת תעלה הקרקע, מה העלויות הנלוות הצפויות, ומה הפוטנציאל הכלכלי שלה בטווח הארוך.

סיכונים – והזדמנויות שמסתתרות מאחוריהם

לא כל קרקע שמוצעת במכרז היא "מציאה". לעיתים מדובר בקרקע בתהליך הפשרה, ללא תשתיות, או כזו שדורשת שנים של המתנה. מצד שני, דווקא מכרזים כאלה יכולים להציע הזדמנויות אמיתיות – אם יודעים לקרוא את המפה.

למשל, קרקע שנמצאת בתוך תוכנית מאושרת אך טרם פותחה – עשויה להכפיל את ערכה ברגע שיאושרו תשתיות. גם קרקע לתעסוקה באזור שהוכרז כאזור עדיפות לאומית – עשויה לזכות להטבות מס משמעותיות.

ומה עם הסכנה הגדולה ביותר? לפעמים היא בכלל אנושית: מתווכים, "מומחים" בשקל ותיווך לא מורשה. השקעה במכרז מדינה צריכה להתבצע בליווי שמאי, עורך דין ונציג מקצועי שמבין את התחום – ולא על בסיס עצת חבר.

דוגמה: ההבדל בין שתי קרקעות במכרז

• קרקע א' – מוצעת במכרז במחיר נמוך מאוד. אבל בתנאים מצוין: "מותנה באישור תב"ע עתידית". כלומר – אין עדיין זכויות בנייה. ההשקעה עשויה להיתקע לעשור.
  
  
• קרקע ב' – במחיר מעט גבוה יותר, אבל בתוך מתחם עם תכנון מאושר, תשתיות בתכנון מתקדם, ותחנת רכבת קלה סמוכה. כאן הפוטנציאל גבוה פי כמה – והוודאות רבה יותר.
  
  

שאלות נפוצות

האם אדם פרטי יכול לגשת למכרז של רמ"י?
כן. לא כל המכרזים מיועדים ליזמים בלבד. חלק מהמכרזים פתוחים גם ליחידים – במיוחד בתחום המגורים (למשל: הרחבות יישובים, מגרשים קטנים) או במכרזים ייעודיים.

מה קורה אם אני זוכה במכרז אבל לא משלים את הרכישה?
בדרך כלל – מאבד את הערבות שהפקדת. חשוב לגשת רק אם אתה מסוגל לעמוד בכל התנאים.

האם צריך לשלם מס רכישה?
כן. הזכייה במכרז נחשבת לרכישת מקרקעין לכל דבר – ולכן חלים עליה מס רכישה ודיווחים רגילים לרשויות המס.

מה היתרון של חכירה מהוונת לעומת לא מהוונת?
חכירה מהוונת מעניקה שקט – אין תשלומים שנתיים, אין צורך באישורים שוטפים, והנכס מתנהל כמעט כמו קרקע פרטית. לעומת זאת, חכירה לא מהוונת כוללת תלות מתמשכת ברמ"י ותשלומים תקופתיים.

מכרזי אדמות מנהל מציעים אפיק השקעה אמיתי – ישיר, שקוף, ולעיתים רווחי מאוד. אבל הם דורשים הבנה, סבלנות וליווי מקצועי.

הפרטים הקטנים עושים את ההבדל בין "השקעה בטוחה מהמדינה" לבין החלטה יקרה שתרד לטמיון. לכן, לפני שניגשים למכרז – כדאי לשבת עם שמאי מקרקעין, לבדוק את תנאי הקרקע, את התוכניות, ואת ההיתכנות הכלכלית האמיתית.

אם אתה שוקל להיכנס לעולם הזה – אני כאן כדי לעזור להבין בדיוק מה אתה קונה, ולמה זה שווה (או לא שווה) את ההשקעה.