תוכנית המפרץ - מתחם 2 - מתחם מזרחי
כוללת את מתחם 2.1 (התחדשות עירונית)
2.3 מתחם דשנים ו מתחם 2.4 עיבוי קרית אתא - "מתחם כנרת" (שם ניתן לראות הרבה קרקעות פרטיות)
בקצרה ממעין ליבנה:
רשות מקרקעי ישראל סימנה את המתחם לתכנון, וכמילת קסם הביקושים והמחירים עולים! זו חגיגה למשווקים - התמ"א קבעה צפיפות גבוהה בחלק מהמתחמים אבל מתחמי התכנון גדולים ועדיין אין חלוקה פנימית למתחמי איחוד וחלוקה
מספר השנים (כן גם עם מילת הקסם ) מאוד גבוה ולכן ניתן לרכוש פה ב1000 שקל ומטה למטר לעומת זאת חברות מנצלות את המחירים הטובים ומוכרים למשקיעים פי 2 מהשווי והם קונים יותר שיווק מאשר נכס
1. באיזה מתחם בדיוק אתם נמצאים - רב העסקאות מתבצעות במתחם 2.4 -
שימו לב שמתחם 2.4 הוא נכון ליום זה חלק ממתחם תכנון גדול יותר שנקרא שער המפרץ מתחם 2 מזרחי -המתחם כולל 12,400 דונם ו70,000 יחד למגורים ובנוסף גם שטחי תעסוקה
לכן, נכון להיום יש לרכוש במתחם 160 מטר ולא 80 -100 כפי שמוכרות החברות המשווקות
אנו עדים לכמות רבה של עסקאות שמתבצעות במתחם לפי חישוב צפיפות המבוסס רק על הצפיפות החזויה לרובע 2.4 - אך מתחם התכנון הנוכחי הוא גדול יותר
אז שימו לב מה קורה פה:
מוכרים לכם קרקע כאילו היא בציר הזמן המוניציפאלי: שתמא 75 אושרה - זו תוכנית מתאר ארצית , ושכעת יש לתכנן תוכנית מתאר מפורטת אז לוחות הזמנים הם 8 שנים מרגע שיגיע גוף תכנוני והצפיפות במתחם 2.4 גבוהה
אבל המתחם הזה נמצא בתכנון מפורט של רמ"י - שמגדיר שטח גבוה יותר וצפיפות נמוכה משמעותית ואין לנו לדעת איזה שטח נכנס לאיחוד וחלוקה
והרבה שואלים אז מבהירה: כנסו לאתר "רמ"י - תוכניות עתידיות", אתרו את שטח המתחם - ותראו בעצמכם שהשומות שאתם בוחנים מנתחות רק חלק מהמתחם ולא את כולו - ואז תחזרו לפה 🙂
2. לוחות זמנים - ריבוי תוכניות בכל היקף ק.אתא - ותמיד משווקים יעריכו שרמי יתחיל מייד בתכנון ומלוא ניצול הזכויות לפי תוכנית ארצית - כאשר האזורים לא מקודמים בפועל - לוחות הזמנים יתעכבו. סדר גודל של תכנון גדול כזה (עיר חדשה בקריות) ייקח זמן - יש להיערך ל6-7 שנים
3. המחירים למטר עלו כתוצאה מהביקושים - וראינו גם עסקאות באזור 2200 שח למטר ויותר אשר משאיר תשואה מאוד נמוכה עבור מי שנכנס להשקעה - פחות מ10% בשנה
מחיר הקרקעות במתחם הוא 1000 - 1500 שח למטר
אצלנו לא מוכרים לכם חלומות במחירים גבוהים - אם תחליטו שזה המתחם המתאים לכם מתוך 45 מתחמים להשקעה בישראל - נאתר את העסקה הטובה ביותר + הסכם השיתוף הטוב ביותר - בברכה, מעין ליבנה"
יתרונות
תוכנית מקודמת ע"י הותמ"ל – רמ"י
לוחות זמנים: צפי להפשרה 7-9 שנים.
עם גידול בצפון, משפחות צעירות המחפשות מגורים קרובים למרכז עם מחירי דיור נוחים יותר
כניסה מוקדמת בעלות נמוכה יחסית — בשל היות התכנית בשלבי תכנון ולא ביצוע מלא, ניתן להשיג מגרשים/חלקות במחירים נמוכים יותר בהשוואה לאזורים כבר מפותחים
התוכנית עתידה לשנות את פני הצפון
חסרונות
עיכובים תכנוניים — התוכנית עצומה בשטחה והמשמעות היא זמן עבור המשקיעים
ריבוי תוכניות באזור– אין לדעת מה יהיה “הלחץ” על קידום התוכנית
אי-ודאות לגבי הצפיפות העתידית: כרגע יש לרכוש מינימום 160 מטר – מה שמעלה את המחיר לעסקה משמעותית יחסים לקרקעות במצב יוצא עתידי
צפי זמן בלתי ודאי — המשווקים מעלים מחירים – זה נראה לנו "מעט" כי זה בצפון אבל שווי יוצא לקרקעות נמוך
ציר הזמן התכונוני של קרקע זאת
הרחבה על מתחם השקעה זה
שם תוכנית:
ב־16/01/2024 אישרה הוועדה הארצית לתכנון ובנייה את תוכנית תמ"א 75 – שער המפרץ.
תמ״א 75 היא תוכנית ארצית ייחודית שנועדה להפוך את מפרץ חיפה למטרופולין חדש, נקי מחומרים מסוכנים, הכולל פיתוח מגורים, מסחר, תעסוקה, נמל, שטחים פתוחים ותחבורה עתידית.
- שער המפרץ היא תוכנית שנועדה לחזק את אזור מפרץ חיפה ומטרופולין חיפה באמצעות פיתוח מאסיבי הכולל מלונאות, מסחר, תעסוקה ושכונות מגורים חדשות.
- התוכנית מתייחסת גם לפינוי בז"ן ולהקמת שכונות חדשות לצד שטחי מסחר ותעסוקה נרחבים שישרתו את כל האזור. על פינוי בז"ן מדברים כבר יותר מעשור וחצי, אך עד היום לא הייתה תוכנית מגובשת ומאושרת.
- תמ"א 75 מחלקת את כלל אזור המפרץ לארבעה מתחמי תכנון. בימים אלו מתבצעת עבודת התכנון המפורטת לכל אחד מהמתחמים.
עוד פרטים:
- תכנית אב (תמ"א 75): תכנית כוללת ומאושרת לפיתוח מטרופוליני של כ-36,000 דונם, כולל פינוי בז"ן, הקמת פארק מטרופוליני רחב, ופיתוח עירוני מסיבי.
- מתחמים מרכזיים: כולל את מתחם 2.4 (כנרת) בקריית אתא לפיתוח מגורים ותעסוקה, ומתחמים נוספים לאורך שדרות חלוצי התעשייה.
- פוטנציאל תכנוני: כולל תכנון ל-100,000 יחידות דיור, שטחי תעסוקה, מסחר, תיירות, חיבור לים, ורשת תחבורה מתקדמת.
- מיקום אסטרטגי: חלק מהפיתוח נצמד לבנייה קיימת ומחובר לתשתיות ראשיות, עם פוטנציאל חיבוריות גבוהה
- כניסה מוקדמה: רכישת קרקע בשלבים אלו מאפשרת כניסה מוקדמת לפני יישום התכנון המפורט ועליית הערך הצפויה.
- צמיחה אורבנית משמעותית: המהפך מאזור תעשייה כבד לעיר חובקת טבע יוצר ערך נדל"ני עצום עם פיתוח תשתיות ושטחים ירוקים.
- שילוב מגורים, תעסוקה ומסחר: התכנון מאפשר עירוב שימושים ויוצר מרכז מטרופוליני חדש עם איכות חיים גבוהה.
חשוב לדעת:
- ההשקעה היא לטווח בינוני-ארוך; הקרקע אינה זמינה לבנייה מיידית.
- התמריצים הממשלתיים לפרויקט, שכן הם קריטיים להצלחת המהפך.
מה שכן – מתחם המפרץ מציע הזדמנות להשתתף במהפך עירוני-סביבתי גדול, המשלב פיתוח מואץ עם חזון אקולוגי וכלכלי, ומושך משקיעים בנדל"ן לטווח ארוך.
במשך שנים החלק שלנו היה לתת את התמונה המלאה למשקיעים לפני ההשקעה,
היום אנו מבינים שצריך להפסיק לנסות לתקן משהו שבור
וכדי שתוכלו לקבל את ההחלטה הכלכלית הכי נכונה לכם - אנחנו מלווים ועוזרים לכם יד ביד
היום אנו מבינים שצריך להפסיק לנסות לתקן משהו שבור
וכדי שתוכלו לקבל את ההחלטה הכלכלית הכי נכונה לכם - אנחנו מלווים ועוזרים לכם יד ביד
