מתחם קרקע להשקעה - תוכנית המפרץ
כולל את מתחם 2.1 (התחדשות עירונית)
2.3 מתחם דשנים
2.4 עיבוי קרית אתא - "מתחם כנרת"
בקצרה ממעין ליבנה:
" ברגע שהותמ"ל מסמן תוכנית לקידום תכנונית כפי - הביקושים והמחירים עולים!
חגיגה למשווקים - התמ"א קבעה צפיפות גבוהה ויש המון קרקעות פרטיות במתחם וזו הזדמנות נהדרת לנפח מחירים למשקיעים:
1. קודם כל שימו לב באיזה מתחם בדיוק אתם נמצאים!
רב העסקאות מתבצעות במתחם 2.4 - ונכון להיום יש לרכוש במתחם 80 מטר ! צפיפות 12 מאוד גבוהה למתחם - יש ריבוי תוכניות בכל היקף ק.אתא - ותמיד משווקים יעריכו שרמי יתחיל מייד בתכנון ומלוא ניצול הזכויות לפי תוכנית ארצית - כאשר האזורים לא מקודמים בפועל. אנו רואים כי רמי מתכננת מספר נמוך מכמות היחידות שבאפשרותה לתכנון - לכן יש להגדיל את האחיזה בקרקע ל100-125 מטר מינימום
2. לוחות זמנים - אומנם המתחם סומן לתכנון אך לא ידוע מתי יתחילו לקדם את התוכנית . סדר גודל של תכנון גדול כזה ( סדר גודל של עיר חדשה בקריות) למרחב ייקח זמן - יש להיערך ל6-7 שנים
3. המחירים למטר עלו כתוצאה מהביקושים - וראינו גם עסקאות באזור 2200 שח למטר ויותר אשר משאיר תשואה מאוד נמוכה עבור מי שנכנס להשקעה - פחות מ10% בשנה
שימו לב !!!!!
מחיר הקרקעות במתחם הוא 1000 שח למטר -לכן ראוי לרכוש אותם גג ב1500 שח למטר לצורך הדגמה אם קיבלתם הצעה על 2300 שח - בעצם דרשו ממכם 230% תיווך בעסקה
מוזמנים להגיע לייעוץ לפני חתימה -
לדון בהשלכות הכלכליות של ההסכמים וכמות המטרים - מעין ליבנה"
תוכנית מקודמת ע"י הותמ"ל – רמ"י
לוחות זמנים: צפי להפשרה 5-7 שנים.
עם גידול בצפון, משפחות צעירות המחפשות מגורים קרובים למרכז עם מחירי דיור נוחים יותר
כניסה מוקדמת בעלות נמוכה יחסית — בשל היות התכנית בשלבי תכנון ולא ביצוע מלא, ניתן להשיג מגרשים/חלקות במחירים נמוכים יותר בהשוואה לאזורים כבר מפותחים
התוכנית עדידה לשנות את פני הצפון
עיכובים תכנוניים — התוכנית עצומה בשטחה והמשמעות היא זמן עבור המשקיעים
ריבוי תוכניות באזור– אין לדעת מה יהיה “הלחץ” על קידום התוכנית
אי-ודאות לגבי הצפיפות העתידית: אין להתסבב על הצפיפות האפשרית כיוון וכבר היום הצפון אינו מכיל את התוכניות הקיימות
צפי זמן בלתי ודאי — המשווקים מעלים מחירים – זה נראה לנו "מעט" כי זה בצפון אבל שווי יוצא לקרקעות נמוך
ציר הזמן התכונוני של קרקע זאת
הרחבה על מתחם השקעה זה
שם תוכנית:
ב־16/01/2024 אישרה הוועדה הארצית לתכנון ובנייה את תוכנית תמ"א 75 – שער המפרץ.
תמ״א 75 היא תוכנית ארצית ייחודית שנועדה להפוך את מפרץ חיפה למטרופולין חדש, נקי מחומרים מסוכנים, הכולל פיתוח מגורים, מסחר, תעסוקה, נמל, שטחים פתוחים ותחבורה עתידית.
- שער המפרץ היא תוכנית שנועדה לחזק את אזור מפרץ חיפה ומטרופולין חיפה באמצעות פיתוח מאסיבי הכולל מלונאות, מסחר, תעסוקה ושכונות מגורים חדשות.
- התוכנית מתייחסת גם לפינוי בז"ן ולהקמת שכונות חדשות לצד שטחי מסחר ותעסוקה נרחבים שישרתו את כל האזור. על פינוי בז"ן מדברים כבר יותר מעשור וחצי, אך עד היום לא הייתה תוכנית מגובשת ומאושרת.
- תמ"א 75 מחלקת את כלל אזור המפרץ לארבעה מתחמי תכנון. בימים אלו מתבצעת עבודת התכנון המפורטת לכל אחד מהמתחמים.
- תכנית אב (תמ"א 75): תכנית כוללת ומאושרת לפיתוח מטרופוליני של כ-36,000 דונם, כולל פינוי בז"ן, הקמת פארק מטרופוליני רחב, ופיתוח עירוני מסיבי.
- מתחמים מרכזיים: כולל את מתחם 2.4 (כנרת) בקריית אתא לפיתוח מגורים ותעסוקה, ומתחמים נוספים לאורך שדרות חלוצי התעשייה.
- פוטנציאל תכנוני: כולל תכנון ל-100,000 יחידות דיור, שטחי תעסוקה, מסחר, תיירות, חיבור לים, ורשת תחבורה מתקדמת.
- מיקום אסטרטגי: חלק מהפיתוח נצמד לבנייה קיימת ומחובר לתשתיות ראשיות, עם פוטנציאל חיבוריות גבוהה
- כניסה מוקדמה: רכישת קרקע בשלבים אלו מאפשרת כניסה מוקדמת לפני יישום התכנון המפורט ועליית הערך הצפויה.
- צמיחה אורבנית משמעותית: המהפך מאזור תעשייה כבד לעיר חובקת טבע יוצר ערך נדל"ני עצום עם פיתוח תשתיות ושטחים ירוקים.
- שילוב מגורים, תעסוקה ומסחר: התכנון מאפשר עירוב שימושים ויוצר מרכז מטרופוליני חדש עם איכות חיים גבוהה.
- ההשקעה היא לטווח בינוני-ארוך; הקרקע אינה זמינה לבנייה מיידית.
- התמריצים הממשלתיים לפרויקט, שכן הם קריטיים להצלחת המהפך.
"קיבלתם הצעה שאי אפשר לסרב לה!?
במיוחד אם רוכשים מעט מטרים (80) או מתחייבים לאחוזי ניהול גבוהים (מעל 2%)
מוזמנים להגיע לייעוץ לפני חתימה -
לדון בהשלכות הכלכליות של ההסכמים וכמות המטרים - ולקבל את התמונה המלאה לפני שמקבלים החלטה , מעין ליבנה"
