הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) נוסדה בשנת 2014 במטרה לזרז תכנון ואישור של פרויקטי דיור גדולים ברחבי ישראל. אחד המתחמים המרכזיים שמקודמים דרכה הוא "אנ"מ צפוני" בראשון לציון, הכולל תכנון ל-6,480 יחידות דיור חדשות על שטח של כ-2,041 דונם. הותמ"ל דרך החברה הממשלתית "דירה להשכיר" מקצרת משמעותית את לוחות הזמנים לאישור תוכניות ומספקת מענה מהיר לצרכי הדיור באזורי ביקוש. עם זאת, ישנם אתגרים הכוללים התחשבות באיכות הסביבה ותשתיות מתאימות. השקעה בקרקעות המיועדות לפיתוח במסגרת תכניות הותמ"ל עשויה להוות הזדמנות למשקיעים, בשל פוטנציאל לעליית ערך הקרקע עם התקדמות התכניות ואישורן. עם זאת, חשוב לבצע בדיקות מקיפות ולהתייעץ עם מומחים בתחום, כדי להבין את הסיכונים וההזדמנויות הכרוכים בהשקעות מסוג זה.

קרקע ייעודית למתחם מגורים ומסחר חדשני המשלב תכנון עירוני מתקדם בקרבת תחנות המטרו העתידיות (תמ"א 70). הקרקע ממוקמת באזור מתפתח ונמצא בתהליכי תכנון במסגרת הותמ"ל של דירת להשכיר. ההשקעה הזו מתאימה במיוחד למי שמחפש פוטנציאל השבחה משמעותי לטווח בינוני-ארוך.

מיקום: קרבה לתחנת מטרו (יוסף בורג והרצוג) וצמודה דופן לשכונת קיימת.

תשתיות: אזור עם תכנון תשתיות מודרניות ומתקדמות.

ערך עתידי: תכנון ציפוף ובנייה משמעותית צפויה להעלות את ערך הקרקע.

מובטחת לתכנון איכותי: תוכנית מקודמת על ידי חברה ממשלתית (דירה להשכיר) שמטרתה לקדם פיתוח עירוני יציב ומהיר.

מיקום חשיבות הפרויקט

• המתחם נמצא במזרח ראשון לציון, באזור מוגדר כ"אזור נופש מטרופוליני" (אנ"מ) על פי תכנית המתאר.
• קרוב לרחוב פריימן וברדיוס השפעה של תחנת מטרו עתידית בקו 1M. התחנות הקרובות הן יוסף בורג והרצוג.
• תכנית תמ"א 70 העתידית קובעת שהאזור יפותח באופן אינטנסיבי עם מיקוד בפיתוח אורבני.

מאפיינים סביבתיים

• המתחם טופוגרפי: שיפוע דרומי, עם חלקות מישוריות בגוש 3941.
• המתחם נכלל תחת תכנית לפיתוח אורבני ותשתיות תוך שמירה על ערכי טבע עירוניים.
• שטחים נוספים באזור מוקצים לפארקים עירוניים.

מצב משפטי ותכנוני

1. בעלות:
   • הקרקע בבעלות פרטית.
2. סטטוס תכנוני:
   • תכנית רצ/2030 (2017): מגדירה את המתחם כאזור נופש מטרופוליני. יש צורך בתכנית מפורטת למתחם כולו.
   • תכנית מתאר מחוזית תמ"מ 21/3 (2003): קובעת את השטח כאזור נופש מטרופוליני.
   • תמ"א 35 שינוי 1 (2016): מגדירה את המתחם כמרקם עירוני עם פוטנציאל פיתוח גמיש.
   • תת"ל 101א' (2022): עוסקת בפיתוח קו המטרו S1M עם אזור השפעה משמעותי על המתחם.
3. תחנות מטרו באזור:
   • המתחם ליד תחנות המטרו העתידיות יוסף בורג והרצוג

פוטנציאל הפיתוח

• האזור מתאים לפיתוח מגורים, מסחר ותעסוקה, בהתאם לתכניות העירייה והחזון המטרופוליני.
• תכנית תמ"א 70 (בהכנה) מחזקת את האינטנסיביות של פיתוח האזור סביב תחנות המטרו.
• מתוכננים אזורי מגורים צפופים לצד אזורי תעסוקה, תוך התחשבות באיכות החיים והצורך בשטחים פתוחים.

מסקנה:

הפרויקט במזרח ראשון לציון מהווה הזדמנות נדירה לפיתוח אורבני אינטנסיבי עם נגישות גבוהה לתשתיות תחבורה מתקדמות. עם זאת, יש צורך להמשיך לעקוב אחר התקדמות התכניות המפורטות ולהבין את ההתאמות שנדרשות להשגת האיזון בין פיתוח לאיכות חיים.