מתחם קרקע להשקעה - קדמת ביאליק
בקצרה ממעין ליבנה:
" ברגע שהותמ"ל מסמן תוכנית לקידום תכנונית כפי שמתחם קדמת ביאליק סומן - הוודאות עולה
זה תהליך מובן שיעלו המחירים עם הביקוש - רק שזו המחוייבת שלכם שאתם לא רוכשים ציפיות במחיר גבוה:
1. נכון להיום קיים עדכון , והועלתה כמות היחידות המתוכננת ל10,000 יחד במתחם לכן - יש לרכוש במתחם 127 מטר מינימום.
אנו עדים כי חברות מוכרות 100 מטר - יש להכיר את הצפיפויות המוערכות (הרחבתי למטה) וכי בפועל רוכשים פחות הכמות המטרים הנדרשת עבור יחידה
2. שימו לב למחירים למטר - עסקאות באזור 3000 שח למטר לא משאירות תשואה למשקיעים - פחות מ10% בשנה - הם רק תוצר של ביקוש והגדלת רווחים בחברות.
3. לוחות הזמנים - על הותמל לקיים עבודה תכנונית טרם ההכרזה בכלל על המתחם כמתחם מועדף לדיור - נכון להיום יש להיערך ל5 שנים פלוס מינוס לנקודת ההפשרה.
4. ודאות תכנונית - כיוון ועוד לא הופקדה תוכנית - קיימת חוסר וודאות שיש לגבות אותה במחיר אטרקטיבי
5. "בעל הבית השתגע" - ראינו הסכמי שיתוף מאוד נוקשים במתחם - 4% משווי דירה בנויה ומעלה וזה רק על ניהול - סכומים גבוהים מידי לתשלום
6. כיוון ויש פערי שיווק גבוהים במתחם המוסתרים לרוכש כי החברות גובות 1500 למטר רווח - אנו מציעים להתגבש לקבוצות רוכשים ולרכוש במחיר הראוי - פרטים ורישום בעמוד העסקה
7. מוזמנים גם להגיע לייעוץ לפני חתימה - לדון בהשלכות הכלכליות של ההסכמים וכמות המטרים
בברכה, מעין ליבנה"
תוכנית מקודמת בייזום עיירית ביאליק עם הותמ"ל – דירה להשכיר
לוחות זמנים: צפי להפשרה 4-6 שנים.
עם גידול בצפון, משפחות צעירות המחפשות מגורים קרובים למרכז עם מחירי דיור נוחים יותר
כניסה מוקדמת בעלות נמוכה יחסית — בשל היות התכנית בשלבי תכנון ולא ביצוע מלא, ניתן להשיג מגרשים/חלקות במחירים נמוכים יותר בהשוואה לאזורים כבר מפותחים
קרית ביאליק היא קרייה עם אחוז הגירה חיובי
עיכובים תכנוניים — תוכנית המתאר הלאומי/עירוני לא אושרה במלואה או לא התקבל אישור מלא לחלקים ממנה.
ריבוי תוכניות בקריית ביאליק – אין לדעת מה יהיה “הלחץ” על קידום התוכנית
אי-ודאות לגבי הצפיפות העתידית: ההנחה היא שהצפיפות תוגדל משמעותית אך אין וודאות של 100% עד שלא תאושר תוכנית מפורטת, לכן מומלץ לקנות לפחות 150 מטר בשלב זה
צפי זמן בלתי ודאי — כל שינוי בתכנון העירוני או בהתעדכנות תכנית המתאר עלול לדחות את הביצוע במספר שנים.
ציר הזמן התכונוני של קרקע זאת
הרחבה על מתחם השקעה זה
שם תוכנית:
קדמת ביאליק, תוכנית ק/428 (מתחם 3) – התוכנית נדחתה באתר מנהל התכנון – ועברה לתכנון ע"י הותמ"ל (עדיין לא הוכרז המתחם)
יזם ותכנון: עיירת קריית ביאליק בשיתוף עם הותמל – דירה להשכיר
עתודת קרקע לשכונת מגורים חדשה בקריית ביאליק
תוכנית כוללנית מאושרת – לינק
מיקום: דרום-מערב קריית ביאליק, בין כביש 22 (עוקף קריות) לשכונת הפרפר, סמוך לשכונת גבעת הרקפות כפי שרואים בתמונה.
גודל השטח כ־1,306 דונם
עדכון – דירה להשכיר מתכננת לבנות 10,000 יחידות במתחם – לינק
צפיפות ממוצעת במתחם זה:
מתוכננות כ-10,000 יחד מגורים על שטח של כ- 1268 דונם – כלומר הצפיפות ברוטו היא 7.9 וצריך לרכוש בקרקע 127 מטר .
כאשר אתם רוכשים פחות ממספר זה אתם רוכשים את הציפייה העתידית להגדלת כמות יחידות הדיור
ולכן אנו ממליצים לרכוש בין 130- 140 מטר ולא פחות ממספר מטרים זה
כן כן, אנו מודעים כי חברות מוכרות פחות ממספר זה – זה אינו פוגש את המציאות התכנונית בשטח נכון ליום זה
הערות חשובות: שימו לב כי משני צידי התוכנית (מזרח ומערב) יש כביש ונחל גדורה ולא נכנסות החלקות במלואן לתוכנית – יש לשים לב להפקעות עתידיות כאשר בוחנים השקעה במתחם זה
יעודים נוספים " שטחי מסחר ותעסוקה, מרכז עירוני ראשי, תשתיות עירוניות (קריית חינוך, פארק, שטחים ציבוריים)
תשתיות נגישות :כביש עוקף קריות (22), קרבה לכביש 79, גישה נוחה לתחבורה ציבורית ורכבות; נגישות לשכונות קיימות ולמרכזי מסחר
מצב בעלות: קרקע בבעלות פרטית ברובה.
כחלק מהפרויקט יוקם מרכז עירוני ראשי שיכלול פונקציות אזרחיות ותרבותיות, מסחר ותעסוקה עם נגישות מכביש עוקף קריות.
במסגרת הפרויקט תוקם קרית חינוך עירונית חדשה, אזור ספורט עירוני ופארק עירוני מרכזי, פיתוח מערכת
דרכים וקישורה לעורקי תנועה מטרופוליניים ראשיים ולמערך התנועה המקומי של העיר.
"קיבלתם הצעה שאי אפשר לסרב לה!?
במיוחד אם רוכשים מעט מטרים (100) או מתחייבים לאחוזי ניהול גבוהים (מעל 2%)
מוזמנים להגיע לייעוץ לפני חתימה -
לדון בהשלכות הכלכליות של ההסכמים וכמות המטרים - ולקבל את התמונה המלאה לפני שמקבלים החלטה , מעין ליבנה"
