גבעת שמואל מתבססת כעיר בצמיחה עם אופי אורבני מתקדם, המשלב מגורים, תעסוקה ומסחר באיכות גבוהה. מיקומה המרכזי בגוש דן, הסמיכות לצירי תחבורה ראשיים ולמוקדי תעסוקה משמעותיים, הופכים אותה להזדמנות נדל"נית אטרקטיבית. תכניות הפיתוח העירוניות מציבות דגש על עירוב שימושים, תשתיות מתקדמות, ופיתוח מערך תחבורה ציבורית חכם, עם חיבורים לפתח תקווה, בני ברק ותל אביב.

מיקום וחשיבות הפרויקט

המתחם ממוקם במזרח גבעת שמואל, ומיועד להרחבת הרקמה העירונית תוך יצירת מרכז עירוני משני חדש, המשלב מגורים, תעסוקה ומסחר בצמוד למערכת הסעת המונים מטרופולינית. תכנון זה מחזק את המיקום כנקודת מפגש מרכזית בין הערים הסובבות, עם דגש על תחבורה חכמה ושטחים ציבוריים איכותיים.

גישה תחבורתית מצוינת: הרחבת רחוב השחם מפתח תקווה כציר מרכזי חדש, חיבור לרחובות ראשיים בשלושה צירים רוחביים (מזרח-מערב) ולמערכת הדרכים הקיימת.
סמיכות לקווי מטרו עתידיים – המתחם נמצא על תוואי קו M3 וקו M2, עם תחנות שישרתו את האזור ויחזקו את החיבור למרכז המטרופולין.
קישוריות לערים השכנות: פתח תקווה, גבעת שמואל ובני ברק, תוך יצירת מרחב אורבני דינמי וצפוף שמנצל את יתרונות המיקום.

מאפיינים סביבתיים

התכנון מבוסס על יצירת אורבניות מודרנית איכותית, תוך שימור איזון בין בנייה אינטנסיבית לשטחים ירוקים:
80 דונם שטחים ציבוריים פתוחים – פארקים, טיילות ורחובות ירוקים מתוכננים כחלק מהמרחב העירוני.
קריית חינוך ראשית ומבני ציבור – תכנון הכולל מוקדי חינוך, פנאי וספורט, אשר ישתלבו במערך השכונתי.
התחשבות בנוף העירוני – שילוב של שדרה ירוקה לינארית ברוחב של לפחות 15 מטרים, ושמירה על חטיבת קרקע משמעותית (25 דונם) לפיתוח פארק עירוני.

מצב תכנוני

בעלות: הקרקע בבעלות פרטית.
שטח המתחם: 373 דונם
סה"כ יחידות דיור: 2,000 יח"ד (מתוכן 1,600 בתת-מתחם A4 ו-400 דירות קטנות בתת-מתחם B4).
שימושים מעורבים:
מגורים: 270,400 מ"ר
תעסוקה: 195,600 מ"ר (מתוכם 150,500 מ"ר עיקרי)
מסחר: 19,500 מ"ר (מתוכם 15,000 מ"ר עיקרי)
מבני ציבור: 66.5 דונם עם אפשרות לבנייה של עד 300%

גובה בנייה מקסימלי:
מגורים: 9-15 קומות (400%-650%)
תעסוקה, מסחר ומגורים בתת-מתחם B4: עד 25 קומות (850%)

פוטנציאל הפיתוח
מתחם B4 – מרכז עירוני אינטנסיבי, הכולל מרבית שטחי התעסוקה והמסחר, תוך שמירה על חזיתות מסחריות הפונות למערב ולרחוב הראשי.
תכנון תחבורתי מתקדם – הרחבת תשתיות כבישים, חיבור יעיל למערכת המטרו החדשה, ותכנון ללא רחובות ללא מוצא, לשיפור הנגישות.
שטחי ציבור וקהילה – קריית חינוך, שטחי תרבות ופנאי, מבני ציבור המפוזרים באופן מיטבי לאורך צירי התנועה המרכזיים.
ניהול נגר עירוני מתקדם – התאמת הפיתוח לניהול ניקוז יעיל, תוך שילוב שטחים ירוקים פונקציונליים.
התאמה לתוואי כביש 471 – התייחסות מיוחדת למיגון אקוסטי, פתרונות זיהום אוויר ותכנון עומסי תנועה ביציאות המתחם.

מסקנה

מתחם הרצועה השלישית בגבעת שמואל היא אחד מאזורי הפיתוח המרכזיים בגוש דן, עם פוטנציאל אדיר לנדל"ן עירוני מתקדם. עירוב השימושים, הנגישות הגבוהה והתכנון החדשני יוצרים סביבת מגורים, מסחר ותעסוקה מהאיכותיות באזור. הקרבה למערכת התחבורה החדשה ולערים הסובבות הופכת את המתחם להשקעה אסטרטגית עם צפי השבחה משמעותי.