גבעת שמואל - הרצועה השלישית
ממעין ליבנה על המתחם
מי שמגיע היום לרכוש במתחם עולה על רכבת ההשקעה במתחם מעט מאוחר מידיי ומשלם על כך בצפי תשואה נמוכה כי המחיר גבוה.
בתחילת 2025 עמדו מחירי הקרקעות בין פרטיים על 5000 למטר והיום רוכשים פרטיים רוכשים ב- 7,000 למטר אך כיוון וקשה לאתר עסקאות הם מוכרים באזור 10,000 שח למטר
זה מוביל לשתי בעיות מרכזיות:
הראשונה שמחיר גבוה לא משאיר רווח עתידי למשקיעים
השנייה היא שבכדי להנגיש את המכירה מורידים את כמות המטרים
צפיפות: בצפיפות המאושרת בתוכנית מתאר כוללנית גבעת שמואל לא חושבו כמות היחידות לפי תמא 70. ותוכננו במתחם 2000 יחד למגורים
ניתן לראות באתר דירה להשכיר – כרגע מתכננת 3200 יחידות אך עדיין לא הופקדו מסמכי תוכנית
זה נכון כי תמא 70 צפויה להגדיל משמעותית את היחידות שייבנו במתחם – כי היא מעריכה צפיפות מינימום – השמאויות במתחם מדברות על הגדלה מקסימלית ודרמטית בשטח של פחות מ400 דונם – אם מניחים רח"ק 5 במתחם , אזי מוכרים לכם 50 מטר באדמה – כלומר מצפים שכמות יחידות הדיור תעלה מ3200 ל7500 – פי 2.3 ואתם רוכשים היום את הציפייה העתידית להגדלה
דבר שני הוא היטל ההשבחה הגבוה במתחם כתוצאה מתמא 70 שמשפיע על שווי קרקעות יוצא
ניתן לרכוש קורס דיגטלי שיציג את הניתוח – מעודכן בלינק
תוכנית מקודמת על ידי חברה ממשלתית: נועדה לקצר לוחות זמנים ולהוביל תכנון מלא.
לוחות זמנים מקוצרים: צפי לתכנון תוך 6 שנים במקום 12.
עתודות קרקע אחרונות באזור: עתודת קרקע אחרונות באזור (ראה תמונה)
קרבה לתחנת מטרו: המתחם סמוך לתחנת גבעת שמואל – אוניברסיטה באר אילן
צפויה להגדלת זכויות משמעותית.
אי-ודאות לגבי גובה היטל ההשבחה העתידי: מס מטרו גבוה עשוי לחול בעקבות אישור תמ"א 70.
ריבוי בעלים פרטיים – עלול להשפיע על לוחות הזמנים עד לאישור
אי-ודאות לגבי הצפיפות העתידית: ההנחה היא שהצפיפות תוגדל משמעותית, אך אין וודאות לגבי המידות וההשלכות של שינוי זה.
אי-ודאות לגבי הייעוד שיתקבל בעתיד: סביר שייעוד הקרקע יהיה מגורים
ציר הזמן התכונוני של קרקע זאת
הרחבה על מתחם ההשקעה – הרצועה השלישית, גבעת שמואל
גבעת שמואל מתבססת כעיר בצמיחה עם אופי אורבני מתקדם, המשלב מגורים, תעסוקה ומסחר באיכות גבוהה. מיקומה המרכזי בגוש דן, הסמיכות לצירי תחבורה ראשיים ולמוקדי תעסוקה משמעותיים, הופכים אותה להזדמנות נדל"נית אטרקטיבית. תכניות הפיתוח העירוניות מציבות דגש על עירוב שימושים, תשתיות מתקדמות, ופיתוח מערך תחבורה ציבורית חכם, עם חיבורים לפתח תקווה, בני ברק ותל אביב.
הרצועה השלישית היא קרקע ייעודית למתחם מגורים ומסחר חדשני המשלב תכנון עירוני מתקדם בקרבת תחנת המטרו כפר גנים שהיא מפגש שני קווים :קו 2 ו3 העוברים בתוכנית (ראה תמונה) העתידיות (ע"פ תמ"א 70). עתודת קרקע בעלת פוטנציאל אדיר לאור המיקום – מפגש 4 ערים, 2 תחנות מטרו ותחנת רק"ל קו סגול.
מתחם "הרצועה השלישית", היא יחידת קרקע אחרונה שאינה בנויה במזרח העיר גבעת שמואל. תכנית זו היא שלב ראשון של מהלך תכנוני שהמשכו יבוא לידי ביטוי באישור עתידי של תכנית מפורטת למתחם "הרצועה השלישית". תכנית מתאר מקומית לרובע זה אושרה במרץ 2020.
מיקום: המזרח העיר גבעת שמואל
שטח ייעודי: עתודת קרקע לפיתוח עירוני, מיועדת להפשרה בעתיד.
מיקום וחשיבות הפרויקט
המתחם ממוקם במזרח גבעת שמואל, ומיועד להרחבת הרקמה העירונית תוך יצירת מרכז עירוני משני חדש, המשלב מגורים, תעסוקה ומסחר בצמוד למערכת הסעת המונים מטרופולינית. תכנון זה מחזק את המיקום כנקודת מפגש מרכזית בין הערים הסובבות, עם דגש על תחבורה חכמה ושטחים ציבוריים איכותיים.
גישה תחבורתית מצוינת: הרחבת רחוב השחם מפתח תקווה כציר מרכזי חדש, חיבור לרחובות ראשיים בשלושה צירים רוחביים (מזרח-מערב) ולמערכת הדרכים הקיימת.
סמיכות לקווי מטרו עתידיים – המתחם נמצא על תוואי קו M3 וקו M2, עם תחנות שישרתו את האזור ויחזקו את החיבור למרכז המטרופולין.
קישוריות לערים השכנות: פתח תקווה, גבעת שמואל ובני ברק, תוך יצירת מרחב אורבני דינמי וצפוף שמנצל את יתרונות המיקום.
מאפיינים סביבתיים
התכנון מבוסס על יצירת אורבניות מודרנית איכותית, תוך שימור איזון בין בנייה אינטנסיבית לשטחים ירוקים:
80 דונם שטחים ציבוריים פתוחים – פארקים, טיילות ורחובות ירוקים מתוכננים כחלק מהמרחב העירוני.
קריית חינוך ראשית ומבני ציבור – תכנון הכולל מוקדי חינוך, פנאי וספורט, אשר ישתלבו במערך השכונתי.
התחשבות בנוף העירוני – שילוב של שדרה ירוקה לינארית ברוחב של לפחות 15 מטרים, ושמירה על חטיבת קרקע משמעותית (25 דונם) לפיתוח פארק עירוני.
מצב תכנוני
בעלות: הקרקע בבעלות פרטית.
שטח המתחם: 373 דונם
סה"כ יחידות דיור: 2,000 יח"ד (מתוכן 1,600 בתת-מתחם A4 ו-400 דירות קטנות בתת-מתחם B4).
שימושים מעורבים:
מגורים: 270,400 מ"ר
תעסוקה: 195,600 מ"ר (מתוכם 150,500 מ"ר עיקרי)
מסחר: 19,500 מ"ר (מתוכם 15,000 מ"ר עיקרי)
מבני ציבור: 66.5 דונם עם אפשרות לבנייה של עד 300%
גובה בנייה מקסימלי:
מגורים: 9-15 קומות (400%-650%)
תעסוקה, מסחר ומגורים בתת-מתחם B4: עד 25 קומות (850%)
פוטנציאל הפיתוח
מתחם B4 – מרכז עירוני אינטנסיבי, הכולל מרבית שטחי התעסוקה והמסחר, תוך שמירה על חזיתות מסחריות הפונות למערב ולרחוב הראשי.
תכנון תחבורתי מתקדם – הרחבת תשתיות כבישים, חיבור יעיל למערכת המטרו החדשה, ותכנון ללא רחובות ללא מוצא, לשיפור הנגישות.
שטחי ציבור וקהילה – קריית חינוך, שטחי תרבות ופנאי, מבני ציבור המפוזרים באופן מיטבי לאורך צירי התנועה המרכזיים.
ניהול נגר עירוני מתקדם – התאמת הפיתוח לניהול ניקוז יעיל, תוך שילוב שטחים ירוקים פונקציונליים.
התאמה לתוואי כביש 471 – התייחסות מיוחדת למיגון אקוסטי, פתרונות זיהום אוויר ותכנון עומסי תנועה ביציאות המתחם.
מסקנה
מתחם הרצועה השלישית בגבעת שמואל היא אחד מאזורי הפיתוח המרכזיים בגוש דן, עם פוטנציאל אדיר לנדל"ן עירוני מתקדם. עירוב השימושים, הנגישות הגבוהה והתכנון החדשני יוצרים סביבת מגורים, מסחר ותעסוקה מהאיכותיות באזור. הקרבה למערכת התחבורה החדשה ולערים הסובבות הופכת את המתחם להשקעה אסטרטגית עם צפי השבחה משמעותי.
