סיכום תיאור הסביבה במסגרת מתחם 28 – חד/2020

השטח ממוקם באזור דרום-מזרח חדרה, כחלק מעתודת הפיתוח העירונית הכלולה במתחם 28 של תוכנית חד/2020.
האזור נמצא בעמדה אסטרטגית, קרוב לצירי תחבורה מרכזיים ולמוקדי פיתוח משמעותיים בעיר.

מאפייני השטח והמרחב הסביבתי

• שטח גדול ורציף בשטח כולל של כ-250.7 דונם.

• קרבה מיידית לכביש 4 ולמחלף חביבה, המייצרים נגישות גבוהה.

• האזור מושפע מתנועתיות של כבישים אזוריים כמו 201, 21 ו-6.

• צירי תחבורה קיימים ועתידיים צפויים לתמוך בפיתוח השכונות המתוכננות.

סביבה מתפתחת ומגוונת

• הקרקע שוכנת במרחב המשלב:

  • אזורי תעסוקה ותשתיות קיימים,

  • שטחים פתוחים,

  • אזורים בעלי רגישות אקולוגית,

  • מתחמי פיתוח עתידיים לפי תוכניות העיר.

• מצפון מצויים רחוב ששת הימים ורחוב החשמל – צירים המחברים לשכונות קיימות בעיר.

מאפיינים סביבתיים ואקוסטיים

• האזור מושפע מהקרבה לכבישים ראשיים, דבר שעלול ליצור עומסי רעש מסוימים.

• בחלק המזרחי של השטח נמצאים אלמנטים סביבתיים הדורשים התייחסות נוספת בעת תכנון מפורט.

תמונת הפיתוח הכללית

• מדובר במתחם הנכלל בתכנון עירוני ארוך-טווח, עם פוטנציאל לפיתוח מגורים ושימושים מעורבים.

• פיתוח האזור יתבצע בהתאם לתהליכי התכנון העירוניים וליצירת תשתיות תחבורה וניקוז מתאימות.

  עקרונות התכנון

  א. התוכנית הכוללת (חד/2020)

  • התוכנית אינה תכנית מפורטת ואינה מקנה זכויות ישירות.

  • לפי סעיף 62א(א)(4) לחוק – תוכנית אב אינה מחייבת, אלא משמשת בסיס תכנוני בלבד.

  • כדי לקבל זכויות בנייה בפועל נדרש:

    • תוכנית מפורטת (תב"ע)

    • איחוד וחלוקה לפי סעיף 62א(ב).

  כלומר – בשלב הזה: אין זכויות קנייניות ואין אחוזי בנייה קבועים.

  ---

  ב. תתי־מתחמים בתוך מתחם 28

  🔹 מתחם 28 – עיקרי המסמך

  • אישור תכנית מפורטת יחול רק לאחר ביצוע לפחות 50% מהבנייה במתחמים הסמוכים (החדשים) לפי מדרג הפיתוח.
    כלומר – יש תלות התפתחותית: העירייה לא פותחת מתחם חדש כל עוד הישן לא נבנה.

  • התכנון חייב להציג:

    • רשת דרכים תקנית

    • שטחים ציבורים

    • שילוב בפיתוח הסביבתי

    • שמירה על שטחים ציבוריים ועמידה בתקנים ארציים.

  זהו מנגנון שמונע "קפיצות" לא הגיוניות של העיר ומבטיח פיתוח הדרגתי.

  ---

  ג. מתחם 28A

  לפי המסמך:

  תנאים לפתיחת תוכנית מפורטת:

  • נדרש פתרון תנועתי חדש – כביש/ציר חיבור מרכזי שיאפשר פיתוח.

  • נדרש פתרון ניקוז מלא (חדרה רגישה מאוד להצפות).

  • יש להציג תמונת תשתיות מלאה בשטחים הפתוחים.

  יעדים הנגזרים:

  • המתחם מיועד להיכלל פוטנציאלית בפיתוח עתידי, אך רק לאחר השלמת:

    • דרכי גישה

    • פתרונות לניקוז

    • התאמות סביבתיות

    • קישוריות לתשתיות שכנות.

  כלומר – 28A הוא מתחם על תנאי. הפשרה לא תקרה לפני שהעירייה תכיר במימוש תנאי הגישה והתשתיות