גורם מתכנן: ותמ"ל – חברת דירה להשכיר
מתחם קרקע - כפר סבא - בן יהודה צפון
תיאור המתחם:
שם התוכנית: בן יהודה צפון – תוכנית 405-0412890 – תמ"ל 3014
מיקום: צפון כפר סבא, מתחם זה קרובו לשכונת אליעזר מדרום
שלב תכנוני: תכנון מפורט ע"י הותמל- בביצוע של החברה הממשלתית דירה להשכיר
ייעוד: מגורים, מסחר, תיירות
כמות מגורים: 7,000 יחידות דיור, לצד 200,000–300,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר.
הוראות תוכנית ותשריט: מנהל התכנון
סוג בעלים: קרקע פרטית
אחת מעתודות הקרקע הפרטיות האחרונות בכפר סבא עם ייעוד למגורים
כפר סבא היא עיר מאוד מבוקשת, עם חתך סוציו-אקונומי גבוה – מה שמעיד על ביקוש קשיח למגורים גם בשנים הבאות
שכונה זאת מתוכננת להיות שכונה ברמה גבוהה בזכות בנייה חדשה ונכונה
קידום מהיר בזכות הותמל – הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור וחבת הבת "דירה להשכיר – צפי הפשרה – 4-5 שנים.
מספר גדול של בעלים פרטיים
אי וודאות לגבי הפארק והחלקות הצפוניות – מה שישפיע על הצפיפות במתחם
בעקבות עודף ביקוש – המחיר למ"ר כבר היום יחסית גבוה
צפי התנגדויות ודיונים רבים בהקשר של ההבדלים בין החלקות הצהובות לבין החלקות שבפארק
ציר הזמן התכונוני של קרקע זאת
הרחבה על מתחם הקרקע - מתחם קרקע - כפר סבא - בן יהודה צפון
לאחר הקפאה תכנונית של מספר שנים למתחם צפון בן יהודה, ב 19/12/24 החליטה הוועדה לענייני שרים על הכרזת המתחם כמועדף דיור וקידומו תחת גוף הותמ"ל (ועדה לקידום מתחמים מועדפי דיור),שהחברה הממשלתית "דירה להשכיר" תהיה אחראית בין היתר על הכנת התוכנית שכבר קיבלה את מספרה – תמל/ 3014.
לפי נתוני ההכרזה, במתחם יקומו כ 7000 יחידות, בנוסף ל 200-300 אלף מ"ר של תעסוקה ומסחר וזאת על שטח של כ 1367 דונם. ניתן לשים לב שנתוני ההכרזה מתייחסים וכוללים את כלל השטחים מצפון לבן יהודה ועד לשטחים לצופית, שטחים שכוללים למעשה את הפארק המיועד. עם זאת רק למנהל התכנון יהיה את הסמכות להחליט לגבי גבולות המתחם והכללתן של השטחים "הירוקים" באיחוד וחלוקה, שנראה שהולך להיות די שמח בעניין בדיוני ההפקדה והכנת התוכנית, בטח מצד עיריית כפר סבא המצדדת בהכללת אותם שטחים (בעיקר כי היא מחזיקה שטח לא קטן באותו אזור) לעומת מנהל התכנון שלא ממש מתלהב. אפשרות לפשרה קלאסית תכנונית ישראלית (בדומה לנעשה בנוף הירקון בהוד השרון) היא הכללת אותם שטחים והעלאת כמות היחידות (בעיקר לדיור להשכרה), מה שישמח את בעלי הקרקעות הירוקות, ומן הסתם הרבה פחות את הצהובות (החלקות המופיעות בחוות הדעת). בחוסר בהירות שכזה קשה להשקיע בראש שקט בחלקות הפארק המוצע.
כך שחוות הדעת נשארת כרגע על החלקות הצהובות במתחם, שבעת התפתחות כזו או אחרת, נעדכן ישירות בחוות הדעת. השלב הבא יהיה הכנת התוכנית לפני הגשתה למנהל התכנון לצורך דיונים ראשוניים. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ (שעדיין לא משתנה) מעודכנים בהתאם.
הסבר על המצב התכנוני – תוכנית כוללנית כפס נמצאת בהכרעה – ברגע שהיא תאושר היא תסמן את השטח העליון כשצפ והתחתון למגורים – כרגע ניתן לראות בגוב מפ – שהכול חקלאי אבל התוכנית הכוולננית מיועדת להיות מאושרת לפני שתאושר התוכנית של דירה להשכיר. לשים לב -בעבר רק החלק הדרומי סומן לקידום תכנוני – ולפני הכרזה בותמל הכניסו גם את השטח הצפוני לתכנון
אם קיבלת הצעת מחברת שיווק/מתווך בכפר סבא – בן יהודה צפון ,ואתה רוצה לדעת האם גוש חלקה בתוכנית והאם המחיר הוגן, אנחנו פה בשבילך!
