חדרה - מתחם 02 רובע הים
בקצרה ממעין ליבנה:
מתחם 02 רובע הים בחדרה הוא מתחם מבוקש למשקיעים בשל הקרבה לים אך לא במחירי קרקעות הגבוהים של המרכז, אך עם הביקוש פערי המחירים בחברות עולים ואיתם המחיר כניסה עבור המשקיע.
הכי חשוב להבין שעדיין ניתן להיכנס למתחם במחירים טובים שיאפשרו תשואה עתידית.
1. מדד ליבנה למחיר -שימו לב לתמונה מטה מטרתה לעזור לכם להבין מה הולך פה כי המחיר למטר במתחם קרקע זה נע בין 3000 ל4500 ש"ח למטר בחלקה טובה ללא הפקעה (פער מחירים עצום שמשפיע על הרווח העתידי שלכם!)
אז אם רכשתם ב 3400 ש"ח למטר אז מדד השיווק הוא 1.1 – עסקה טובה
אם רכשתם ב- 4000 שח למטר אז מדד השיווק הוא 1.33 – פער תיווך לצערי קלאסי
אם רכשתם ב4500 שח למטר אז מדד השיווק הוא 1.5 – ממש על הקצה כבר לא משתלם להיכנס למתחם
2. מדד ליבנה לצפיפות – נכון להיום יחד עם הציפייה להגדלת זכויות יש לרכוש כ-125 מטר בקרקע – שימו לב שאם רכשתם 100 מטר במתחם רכשתם 0.8 יחידה והגדלתם את הסיכונים בעסקה.
3. הסכמי שיתוף – שימו לב שבגלל שכמעט כל החברות נמצאות פה במתחם – יש מספר הסכמי שיתוף ממש טובים וגדולים שניתן להצטרף אליהם
תנצלו את המצב לטובתכם ואל תחתמו על דמי ניהול גבוהים ונוקשים
3-6% משווי דירה בנויה וזה רק על הניהול ואז יש גם אחוזים למשרד עורכי הדין. סכומים בגודל של 140-250 אלף ש"ח שתצרטכו לשלם בעתיד (סכום מאוד גדול) שאפשר לצמצם בעזרת משא ומתן ואנשי מקצוע.
אצלנו לא מוכרים לכם חלומות במחירים גבוהים – אם תחליטו שזה המתחם המתאים לכם מתוך 45 מתחמים להשקעה בישראל – נאתר את העסקה הטובה ביותר במתחם + הסכם השיתוף הטוב ביותר
דברו איתנו רק אם בחרתם להית משקיעי נדלן ולא לקוחות!
מדד ליבנה למחיר :
אחת מעתודות הקרקע הפרטיות האחרונות ליד הים במרכז הארץ
ערכי קרקע מאוד נוחים יחסית לקרקע ליד הים במרכז הארץ
צפי הפשרה – 5 שנים
הולכת לקום טיילת חדשה וקופלקס מסחר על הים – ערך הדירות העתידי יהיה גבוה והביקוש יהיה יציב
מספר גדול של בעלים פרטיים
אין עדיין תקציר השפעה על הסביבה, וזה תנאי בסיסי להמשך קידום התוכנית
אנחנו צופים התנגדויות מטעם ה"ירוקים" בהתאם למיקום התוכניות וניסיון עבר
קידום איטי של התכנית המפורטת במתחם.
ציר הזמן התכונוני של קרקע זאת
הרחבה על מתחם הקרקע - רובע הים, מתחם 02 בחדרה
מתחם הקרקע רובע הים הוא אחת מתוכניות הדגל של חדרה.
שם התוכנית: מתחם 02 – רובע הים
מיקום: צפון מערב חדרה
שלב תכנוני: תכנון מפורט
ייעוד: מגורים, מסחר, תיירות
כמות מגורים: 10,000 יח"ד
סטטוס: תוכנית מפורטת 302-0340539 נדחתה
סוג בעלים: קרקע פרטית
גובלות המתחם:
ממערב – ים תיכון
מזרח כביש מספר 2
דרום – רח רש"י – חדרה גבעת אולגה.
מצפון – נחל חדרה.
לפי תוכנית מתאר ארצית תמ"א 35 הקרקע נמצאת בתוך מרקם "עירוני- כלומר מיודעת לפיתוח עירוני צפוף יחסית, עם שילוב של מגורים, שירותים ותחבורה.
לפי התוכנית המחוזית (תמ"מ 6) הקרקע מוגדרת כאזור לפיתוח עירוני. הועדת המחוזית כפר אישור את התוכנית הכלוללית ובזמן הקרוב מגישה את התוכנית המפורטת במתחם זה.
מדובר במתחם ענק – כ-2,518 דונם – שעתיד להפוך לרובע מגורים ותיירות חדש, עם חיבור ישיר לחוף הים ולנחל חדרה.
התוכנית כוללת:
הקמה של כ-10,000 יחידות דיור בבנייה רוויה
שטחי מסחר, שירותים ציבוריים, חינוך וקהילה
טיילת חוף עם שורת בתי מלון
פארק עירוני רחב שיתחבר לנחל חדרה ולחוף
הרובע החדש צפוי להוסיף חיים ותעסוקה לאזור גבעת אולגה וקדמת ים, לחזק את רחובות המסחר המקומיים, ולהכניס את חדרה חזק למפת התיירות של ישראל. תחבורה ונגישות כדי להתמודד עם הגידול, התוכנית כוללת שלוש כניסות עיקריות מכביש 2 – בדרום דרך מחלף אולגה, במרכז ליד בית החולים הלל יפה, ובצפון סמוך לשכונת חפציבה. בנוסף, יוקמו צירים ירוקים רחבים שיחברו בין העיר לחוף, עם שבילי הליכה ואופניים.
חישוב צפיפות:
שטח המתחם הכולל הוא 2518 דונם ושטח למגורים מתוכו הוא 670 דונם.
כרגע מתוכננות במתחם 10,000 יחד מגורים
לכן 10,000 לחלק ל670 דונם זה 14.9 – אך זוהי צפיפות נטו
הצפיפות ברוטו היא 7.4 – ולכן 134 זה המספר השמרני לרכישת קרקע במתחם
ניתן להניח הנחה כי מספר זה יגדל כתוצאה מהגדלת כמות יחידות הדיור ולכן ההמלצה עומדת על 125 מטר
רובע הים חדרה – איפה זה עומד היום?
רובע הים הוא אחת מתוכניות הדגל של חדרה – עתודת קרקע של כ-2,700 דונם, עם פוטנציאל ל-10,000 יחידות דיור, פארק עירוני, טיילת חוף ובתי מלון, אך היא אחת מבין 14 מתחמי תכנון בעיר רוייה מתחמים עתידיים לפיתוח
חשוב לדעת התוכנית נדחתה בשלב הזה כי אין עדיין תקציר השפעה על הסביבה, וזה תנאי בסיסי להמשך לאחר מכן היא תעבור לשלב ההתנגדויות ולאחריו תוכנית איחוד וחלוקה ופיתוח. אז להיערך ללוחות זמנים של 5-6 שנים לפחות.
החזון גדול, הפוטנציאל עצום, אבל נכון להיום יש עצירה עד לפתרון המכשולים. מי שעוקב אחרי התחדשות עירונית ופרויקטים גדולים יודע – זה חלק מהדרך. תוכניות כאלה לוקחות זמן, עוברות סבבים של אישורים, התנגדויות ותיקונים. המשמעות למשקיעים ותושבים: כדאי להכיר את התוכנית, אבל עליה לעבור עוד שלבים תכנוניים עד שתתקרב לשלב הביצוע.
פירוט גושים וחלקות בתוכנית:
| גוש | מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן |
| 10002 | 3-5, 21-22, 40-41, 63 | 1-2, 24-39 |
| 10004 | 2, 10, 13-14, 73-74, 88, 92, 101, 105-106, 139, 143, 145, 149 | 1, 67-70, 77, 84, 95-99, 110, 123-124, 132, 138, 142, 146-147, 150-156 |
| 10005 | 2-231 | |
| 10006 | 2-343 | |
| 10007 | 185, 194 | 14, 24-178, 181-184, 186-193, 195, 197-198 |
| 10008 | 20, 67-68, 146, 161, 165-166, 168-169, 172, 228-231, 233, 235, 323, 335-336, 355, 357 | 25-53, 66, 71-100, 144, 154, 157-160, 167, 173-177, 232, 320-322, 337-344, 354, 356 |
| 10009 | 4-5, 27-28, 452, 466, 468-469, 471-472, 477, 479-481 | 20-26, 451, 470, 475-476, 482 |
| 10010 | 3-25, 27-36 | |
| 10011 | 3-33, 37-42 |
שיטת ליבנה להשקעה בקרקע פרטית
הגיע הזמן להשקיע חכם: אנחנו מלווים אתכם יד ביד לעסקאות כלכליות עם שקיפות מלאה.
אחרי שנים של ניסיון, הבנו שהדרך הכי טובה לעזור לכם היא להפסיק להילחם בשוק השבור ופשוט לבנות לכם נתיב בטוח.
אצלנו לא תהיו עוד 'לקוחות' של חברת שיווק אתם תהיו משקיעים שמבינים את התמונה המלאה."
