באר יעקב -מטרו -תמא 70
יזם ותכנון: ותמ"ל – דירה להשכיר
מחיר מ"ר ממוצע במתחם: 3500
₪ למטר
תיאור המתחם:
קרקע ייעודית למתחם מגורים ומסחר חדשני המשלב תכנון עירוני מתקדם בקרבת תחנות המטרו העתידיות (תמ"א 70). הקרקע ממוקמת באזור מתפתח ונמצא בתהליכי תכנון במסגרת הותמ"ל של דירת להשכיר. ההשקעה הזו מתאימה במיוחד למי שמחפש פוטנציאל השבחה משמעותי לטווח בינוני-ארוך.
מיקום: הקצה הדרומי של באר יעקב, בסמוך לרחוב החרמון ממערב
שטח ייעודי: עתודת קרקע לפיתוח עירוני, מיועדת להפשרה בעתיד.
ערך עתידי: תכנון ציפוף ובנייה משמעותית צפויה להעלות את ערך הקרקע.
מצב בעלות: קרקע בבעלות פרטית
תוכנית מקודמת על ידי חברה ממשלתית: נועדה לקצר לוחות זמנים ולהוביל תכנון מלא.
לוחות זמנים מקוצרים: צפי לתכנון תוך 6 שנים במקום 12.
שכונה עתידית מוטעה מגורים: הכרזה על מתחם מועדף לדיור-באר יעקב -מתחם המרקם
קרבה לתחנת מטרו: המתחם סמוך לתחנת באר יעקב דרום ותחנת משה שרת
צפויה להגדלת זכויות משמעותית.
אי-ודאות לגבי גובה היטל ההשבחה העתידי: מס מטרו גבוה עשוי לחול בעקבות אישור תמ"א 70.
ריבוי תוכניות בבאר יעקב – אין לדעת מה יהיה “הלחץ” על קידום התוכנית
מגבלות בגבולות התוכנית: חובה לשים לב שהחלקה שאתם קונים בה נמצאת בתוך גבולות התוכנית ומרחבי ההשפעה של תמ"א 70
אי-ודאות לגבי הצפיפות העתידית: ההנחה היא שהצפיפות תוגדל משמעותית (רח"ק מינמלי 4) אך אין וודאות של 100% עד שלא תאושר תוכנית מפורטת
ציר הזמן התכונוני של קרקע זאת
הרחבה על מתחם השקעה זה
באר יעקוב היא עיר מבוקשת, המציגה נתון שאין כמותו – קצב גידול אוכלוסין של כמעט 7% בשנה לפי הלמ"ס!!
באר-יעקב בתנופת פיתוח והפכה לעיר בצמיחה עם יעד ל-100,000 תושבים ואזור תעשייה משגשג. השכונות החדשות, פינוי בסיסי צריפין והסכם הגג מביאים אלפי משפחות חדשות. מיקומה המרכזי, תחנת הרכבת והכבישים החדשים מבטיחים נגישות מעולה. העיר מציעה שירותים מתקדמים בתחומי חינוך, תרבות ואיכות הסביבה.
מיקום וחשיבות הפרויקט
המתחם ממוקם במזרח באר יעקב, ברדיוס השפעה של תחנת המטרו העתידית באר יעקב דרום על קו M1. האזור נכלל תחת תכנית מתאר אזורית לפיתוח אינטנסיבי, בדגש על עירוב שימושים ותשתיות מתקדמות. תחנות המטרו הקרובות ביותר הן באר יעקב דרום ונס ציונה צפון. תכנית תמ"א 70 (בהכנה) מסמנת את האזור כמיועד לפיתוח אורבני משמעותי, עם דגש על מגורים, מסחר ותעסוקה.
מאפיינים סביבתיים
🔹 טופוגרפיה: המתחם מתאפיין בשיפוע קל עם חלקות מישוריות בגוש 3941.
🔹 שמירה על ערכי טבע עירוניים: הפיתוח ישולב עם פארקים עירוניים ושטחים פתוחים, כחלק מהתכנון האורבני המאוזן.
🔹 תכנון תחבורתי: הנגישות הגבוהה לתחבורה ציבורית, במיוחד למערכת המטרו, מחזקת את הפוטנציאל של האזור כמוקד מגורים ותעסוקה.
מצב תכנוני
🔹 בעלות: הקרקע בבעלות פרטית.
🔹 סטטוס תכנוני: הקרקע נכללת בתכנית המתאר המקומית של באר יעקב (תוכנית 455-0557835 ממ/12030), אשר פורסמה ברשומות ובעיתונות בשנת 2012. החלקות שייכות למתחם תכנון 7, תתי מתחם 7.1 ו-7.2, המיועדים לפיתוח עירוני צפוף.
פוטנציאל הפיתוח
🔹 שימושים מתוכננים: האזור מיועד לשילוב של מגורים, מסחר ותעסוקה, תוך יצירת מרחב אורבני מתקדם ונגיש.
🔹 צפיפות מתוכננת: בהתאם לתמ"א 70, הצפי הוא לפיתוח אינטנסיבי עם 9-16 יחידות דיור לדונם נטו, בהתאם לאופי המתחם (רגיל או אינטנסיבי). במתחם 7 צפיפות הדיור הצפויה היא כ-10.3 יח"ד לדונם נטו.
🔹 פיתוח סביב תחנת המטרו: תכנון אזורי המגורים והתעסוקה יתמקד בניצול מיטבי של הקרבה לתחבורה ציבורית, תוך שמירה על איכות החיים והקצאת שטחים ציבוריים.
מסקנה
הקרקע במזרח באר יעקב מציגה הזדמנות ייחודית לפיתוח אורבני אינטנסיבי, הודות לנגישות הגבוהה למטרו ולמדיניות התכנון המקדמת עירוב שימושים. עם זאת, יש להמשיך ולבחון את ההתאמות הנדרשות במסגרת התכניות המפורטות, על מנת לאזן בין הצורך בציפוף עירוני לבין איכות החיים של התושבים.
ניתוח תכנוני וכלכלי של מתחם קרקע להשקעה באר יעקב - מתחם 7 נווה דורון
החלטנו לפתוח את בדיקת העסקה לקהל המשקיעים במחיר עלות + הצעה להתאגדות במתחם. כך נוכל לעזור לעוד משקיעים לבצע עסקאות בקרקע בצורה נכונה ובמחיר הוגן.
הבדיקה עסקת הנ"ל ניתנת על בסיס ניסיון מקצועי רב שנים ואינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי, פיננסי או שמאי מוסמך. הקרקע אינה זמינה לבנייה.
הבדיקת העסקה של מתחם זה מתאימה למשקיע שמחפש להשקיע ב:
• אם קיבלת הצעת מחברת שיווק/מתווך במתחם של אנ"מ צפוני/פריימן ראשון לציון ,ואתה רוצה לדעת האם גוש חלקה בתוכנית והאם המחיר הוגן.
