קרקע בראשון לציון - אנ"מ צפוני
יזם ותכנון: דירה להשכיר
מחיר מ"ר ממוצע במתחם: 2500-5000
₪ למטר
תיאור המתחם:
קרקע ייעודית למתחם מגורים ומסחר חדשני המשלב תכנון עירוני מתקדם בקרבת תחנות המטרו העתידיות (תמ"א 70). הקרקע ממוקמת באזור מתפתח ונמצא בתהליכי תכנון במסגרת הותמ"ל של דירת להשכיר. ההשקעה הזו מתאימה במיוחד למי שמחפש פוטנציאל השבחה משמעותי לטווח בינוני-ארוך.
מיקום: קרבה לתחנת מטרו (יוסף בורג והרצוג) וצמודה דופן לשכונת קיימת.
תשתיות: אזור עם תכנון תשתיות מודרניות ומתקדמות.
ערך עתידי: תכנון ציפוף ובנייה משמעותית צפויה להעלות את ערך הקרקע.
מובטחת לתכנון איכותי: תוכנית מקודמת על ידי חברה ממשלתית (דירה להשכיר) שמטרתה לקדם פיתוח עירוני יציב ומהיר.
תוכנית מקודמת על ידי חברה ממשלתית: נועדה לקצר לוחות זמנים ולהוביל תכנון מלא.
לוחות זמנים מקוצרים: צפי לתכנון תוך 6 שנים במקום 12.
שכונה עתידית בעירוב שימושים: מתוכננת להעדיף הולכי רגל ולא כלי רכב.
קרבה לתחנת מטרו: רוב הגושים נמצאים בקרבה לתחנות המטרו הרצוג ויוסף בורג
https://bit.ly/3PvoEHP
צפויה להגדלת זכויות משמעותית.
אי-ודאות לגבי גובה היטל ההשבחה העתידי: מס מטרו גבוה עשוי לחול בעקבות אישור תמ"א 70.
אי-ודאות לגבי הייעוד שיתקבל בעתיד: סביר שייעוד הקרקע יהיה מגורים.
מגבלות בגבולות התוכנית: חובה לשים לב שהחלקה שאתם קונים בה נמצאת בתוך גבולות האנ"מ.
אי-ודאות לגבי הצפיפות העתידית: ההנחה היא שהצפיפות תוגדל משמעותית, אך אין וודאות לגבי המידות וההשלכות של שינוי זה.
ציר הזמן התכונוני של קרקע זאת
הרחבה על הפרויקט
הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) נוסדה בשנת 2014 במטרה לזרז תכנון ואישור של פרויקטי דיור גדולים ברחבי ישראל. אחד המתחמים המרכזיים שמקודמים דרכה הוא "אנ"מ צפוני" בראשון לציון, הכולל תכנון ל-6,480 יחידות דיור חדשות על שטח של כ-2,041 דונם. הותמ"ל דרך החברה הממשלתית "דירה להשכיר" מקצרת משמעותית את לוחות הזמנים לאישור תוכניות ומספקת מענה מהיר לצרכי הדיור באזורי ביקוש. עם זאת, ישנם אתגרים הכוללים התחשבות באיכות הסביבה ותשתיות מתאימות. השקעה בקרקעות המיועדות לפיתוח במסגרת תכניות הותמ"ל עשויה להוות הזדמנות למשקיעים, בשל פוטנציאל לעליית ערך הקרקע עם התקדמות התכניות ואישורן. עם זאת, חשוב לבצע בדיקות מקיפות ולהתייעץ עם מומחים בתחום, כדי להבין את הסיכונים וההזדמנויות הכרוכים בהשקעות מסוג זה.
מיקום חשיבות הפרויקט
- המתחם נמצא במזרח ראשון לציון, באזור מוגדר כ"אזור נופש מטרופוליני" (אנ"מ) על פי תכנית המתאר.
- קרוב לרחוב פריימן וברדיוס השפעה של תחנת מטרו עתידית בקו 1M. התחנות הקרובות הן יוסף בורג והרצוג.
- תכנית תמ"א 70 העתידית קובעת שהאזור יפותח באופן אינטנסיבי עם מיקוד בפיתוח אורבני.
מאפיינים סביבתיים
- המתחם טופוגרפי: שיפוע דרומי, עם חלקות מישוריות בגוש 3941.
- המתחם נכלל תחת תכנית לפיתוח אורבני ותשתיות תוך שמירה על ערכי טבע עירוניים.
- שטחים נוספים באזור מוקצים לפארקים עירוניים.
מצב משפטי ותכנוני
- בעלות:
- הקרקע בבעלות פרטית.
- סטטוס תכנוני:
- תכנית רצ/2030 (2017): מגדירה את המתחם כאזור נופש מטרופוליני. יש צורך בתכנית מפורטת למתחם כולו.
- תכנית מתאר מחוזית תמ"מ 21/3 (2003): קובעת את השטח כאזור נופש מטרופוליני.
- תמ"א 35 שינוי 1 (2016): מגדירה את המתחם כמרקם עירוני עם פוטנציאל פיתוח גמיש.
- תת"ל 101א' (2022): עוסקת בפיתוח קו המטרו S1M עם אזור השפעה משמעותי על המתחם.
- תחנות מטרו באזור:
- המתחם ליד תחנות המטרו העתידיות יוסף בורג והרצוג
פוטנציאל הפיתוח
- האזור מתאים לפיתוח מגורים, מסחר ותעסוקה, בהתאם לתכניות העירייה והחזון המטרופוליני.
- תכנית תמ"א 70 (בהכנה) מחזקת את האינטנסיביות של פיתוח האזור סביב תחנות המטרו.
- מתוכננים אזורי מגורים צפופים לצד אזורי תעסוקה, תוך התחשבות באיכות החיים והצורך בשטחים פתוחים.
מסקנה:
הפרויקט במזרח ראשון לציון מהווה הזדמנות נדירה לפיתוח אורבני אינטנסיבי עם נגישות גבוהה לתשתיות תחבורה מתקדמות. עם זאת, יש צורך להמשיך לעקוב אחר התקדמות התכניות המפורטות ולהבין את ההתאמות שנדרשות להשגת האיזון בין פיתוח לאיכות חיים.
ניתוח תכנוני וכלכלי של מתחם קרקע בראשון לציון - אנ"מ צפוני
החלטנו לפתוח את בדיקת העסקה לקהל המשקיעים במחיר עלות + הצעה להתאגדות במתחם. כך נוכל לעזור לעוד משקיעים לבצע עסקאות בקרקע בצורה נכונה ובמחיר הוגן.
הבדיקה עסקת הנ"ל ניתנת על בסיס ניסיון מקצועי רב שנים ואינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי, פיננסי או שמאי מוסמך. הקרקע אינה זמינה לבנייה.
הבדיקת העסקה של מתחם זה מתאימה למשקיע שמחפש להשקיע ב:
• אם קיבלת הצעת מחברת שיווק/מתווך במתחם של אנ"מ צפוני/פריימן ראשון לציון ,ואתה רוצה לדעת האם גוש חלקה בתוכנית והאם המחיר הוגן.
