בישראל נכסים רבים מוחזקים במשותף, קרקעות במושע, דירות בירושה, בתים פרטיים עם כמה בעלי זכויות ועוד. ברוב המקרים, החזקה משותפת יכולה לעבוד לאורך זמן, אך לעיתים מתעוררים חילוקי דעות שמובילים לצורך בפתרון סופי: פירוק שיתוף במקרקעין.
מדובר בהליך משפטי-קנייני שמאפשר לבעלי זכויות משותפות לסיים את השותפות, בין אם בהסכמה ובין אם באמצעות בית משפט.
מה זה פירוק שיתוף במקרקעין?
פירוק שיתוף במקרקעין הוא מצב שבו אחד או יותר מהשותפים לנכס מבקשים לסיים את הבעלות המשותפת. הזכות לפירוק היא כמעט מוחלטת. כלומר, כל שותף יכול לדרוש פירוק בכל עת, גם אם האחרים אינם מעוניינים בכך.
המטרה היא לאפשר לכל אחד מהבעלים לממש את חלקו בנכס בצורה ברורה, במקום להמשיך להיות תלוי בהסכמות משותפות.
פירוק שיתוף במקרקעין במושע
מקרה נפוץ במיוחד בישראל הוא פירוק שיתוף במקרקעין במושע. מושע משמעו החזקה משותפת בנכס ללא חלוקה פיזית ברורה של חלקים ספציפיים. כל בעל זכויות מחזיק חלק יחסי בכל הנכס, אך לא ניתן להצביע על "החדר הזה שלי" או "החלקה הזו שלך".
במצב כזה, אם השותפים מעוניינים להמשיך להחזיק בנכס, הם יכולים לערוך הסכם שיתוף שיסדיר את השימוש בפועל. אם אין הסכמה, הפתרון יהיה פירוק שיתוף או על ידי חלוקה פיזית (פרצלציה), או על ידי מכירת הנכס וחלוקת התמורה.
דרכים לביצוע פירוק שיתוף
- פירוק בהסכמה – השותפים מחליטים יחד כיצד לפרק את השותפות, למשל בהסכם שמוסכם על כולם. לעיתים זה כולל מכירת הנכס לצד שלישי או העברת חלקים בין השותפים עצמם.
- פירוק על ידי חלוקה בעין – כאשר ניתן לחלק את הנכס בפועל (למשל מגרש גדול שמתחלק למגרשים נפרדים).
- פירוק על ידי מכירה – כאשר לא ניתן לחלק את הנכס בעין, בית המשפט מורה על מכירתו וחלוקת התמורה בין השותפים.
פירוק שיתוף במקרקעין עלויות
נושא העלויות חשוב במיוחד. פירוק שיתוף במקרקעין עלויות משתנות לפי אופי ההליך:
- שכר טרחת עורך דין – תלוי במורכבות ההליך ובשלב שבו הוא מתבצע (בהסכמה או בבית משפט).
- אגרות משפט – במידה ומוגשת תביעה.
- שמאי מקרקעין – לצורך הערכת שווי הנכס או הכנת חוות דעת לחלוקה.
- מודד מוסמך – במקרים של חלוקה בעין או פרצלציה.
- מסים והיטלים – מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה עשויים לחול בהתאם לנסיבות.
לכן, לפני שנכנסים להליך, חשוב לקבל הערכה כלכלית כוללת כדי להבין מה באמת יישאר בידי כל שותף לאחר הפירוק.
מתי כדאי לשקול פירוק שיתוף?
- כאשר אין הסכמה על שימוש בנכס.
- כאשר אחד השותפים מעוניין למכור את חלקו והאחרים מתנגדים.
- כאשר מדובר בירושה עם מספר יורשים.
- כאשר השותפות יוצרת סכסוכים שמונעים מימוש זכויות.
לסיכום
פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך שמאפשר לכל שותף לממש את חלקו בנכס, בין אם מדובר בדירה, קרקע או נכס במושע. חשוב להבין את הדרכים השונות לבצע את הפירוק, את ההשלכות הכלכליות והמשפטיות, ובעיקר את העלויות הנלוות.
אם אתם שותפים בנכס וחושבים על פירוק שיתוף, מומלץ לפנות לעורך דין ולשמאי מקרקעין כדי לקבל תמונה מלאה וכך להבטיח שהמהלך יתבצע בצורה הוגנת, שקופה ומקצועית.
אור ליבנה
מלווה משקיעים עם התמחות בדירות בהתחדשות עירונית ודירות על נייר
