אהבתם? שתפו עם העולם!
רבים חושבים שמימון השקעה בקרקע עובד בדיוק כמו רכישת דירה – הולכים לבנק, לוקחים משכנתה, והדרך פתוחה. בפועל, המציאות שונה לגמרי. קרקע אינה נכס מניב, אין לה תזרים שוטף כמו שכירות, והבנקים לא ממהרים לממן רכישות שאין להן החזר קבוע ובטוח.
אבל זה לא אומר שאי אפשר. זה רק אומר שצריך לדעת איך, איפה, ובאיזה מבנה. המאמר הזה סוקר את האפשרויות העיקריות שעומדות בפני מי שרוצה לרכוש קרקע – גם אם אין ברשותו הון מלא, וגם אם הקרקע עדיין לא הופשרה או אינה זמינה לבנייה מיידית.
קודם כול: למה הבנקים לא ממהרים לממן קרקע שהיא לא זמינה לבנייה?
הבנקים בישראל רואים בקרקע השקעה בסיכון גבוה יחסית. הסיבות לכך ברורות:
- הקרקע לא מניבה תזרים קבוע (כמו דירה).
- ייתכנו עיכובים תכנוניים, משפטיים או קנייניים.
- קשה יותר לממש את הנכס במקרה של כשל בהחזר ההלוואה.
- ערך הקרקע תלוי רבות בתהליכים עתידיים (למשל שינוי ייעוד) ולא בערך קיים.
לכן, מימון בנקאי לרכישת קרקע – במיוחד אם אינה זמינה לבנייה – לרוב מוגבל ל-30%–50% משווי הנכס, ולעיתים אף פחות. בנוסף, הדרישות להון עצמי הן גבוהות, והבנק עשוי לבקש בטחונות נוספים או שעבוד נכסים קיימים.
אז מה בכל זאת אפשר לעשות?
1. הלוואות פרטיות מגופים חוץ-בנקאיים
חברות מימון פרטיות, קרנות חוץ-בנקאיות ולווים מוסדיים מציעים לרוב מימון בתנאים גמישים יותר, בתמורה לריבית גבוהה יותר וביטחונות מותאמים.
יתרון: זמינות מהירה, פחות בירוקרטיה.
חיסרון: עלות מימון גבוהה יותר, צורך בבדיקה קפדנית של התנאים והחוזים.
2. קבוצות רכישה או שותפויות השקעה
הצטרפות לקבוצה של רוכשים מאפשרת "לדלל" את ההון העצמי הדרוש לכל אחד מהמשתתפים. זה קורה הן במסגרת קבוצת רכישה מאורגנת, והן במסגרת קרנות השקעה סגורות המתמחות ברכישת קרקעות.
יתרון: אפשרות להשתתף בפרויקט גדול גם עם תקציב מוגבל.
חיסרון: פחות שליטה אישית, תלות במארגן או בקרן, סיכון עקיף מהתנהלות אחרים.
3. מענקים ממשלתיים ותמריצים
לעיתים, בפריפריה או באזורים בתכנון, קיימות הטבות ליזמים או משקיעים – למשל:
- פטורים מהיטל השבחה באזורי עדיפות לאומית.
- דחיית מס רכישה בהשקעות מסוימות.
- סיוע במימון תשתיות (באמצעות הרשויות המקומיות או מינהל התכנון).
הטבות אלה לא ניתנות אוטומטית, אך משקיע שמכיר את המנגנון או נעזר באנשי מקצוע – יכול לנצל אותן ולשפר משמעותית את הכדאיות הכלכלית.
דברים שחשוב לשקול לפני רכישת קרקע
- אל תתחייב לפני שבדקת מימון
השלב הראשון ברכישת קרקע הוא להבין מה באמת עומד לרשותך. כמה הון עצמי יש, מהן אפשרויות המימון, והאם יש לך בטוחות נלוות להציע. - פנו ליועץ מס ושמאי לפני הרכישה
יועץ מס יכול לבדוק אם מגיעים לכם פטורים או דחיות במס, שמאי מקרקעין יוכל להעריך את שווי הקרקע, את פוטנציאל ההשבחה, ולנתח מראש את גובה היטלי ההשבחה או דמי ההיוון (אם רלוונטיים). - בנו תוכנית תזרים ל-7-10שנים קדימה
מכיוון שאין הכנסה שוטפת מהקרקע – חשוב לתכנן את ההוצאות מראש: תשלומי מסים, היטלים, עמלות מימון, שכר טרחה, ותקופות המתנה לשינוי ייעוד. חוסר תכנון יכול לגרום למשקיע למכור במחיר הפסד באמצע הדרך. - אל תבנו על מכירה מהירה
השקעה בקרקע היא תהליך שלוקח זמן. גם אם הקרקע נמצאת בהליך הפשרה, ייתכן שיחלפו שנים עד שיהיה ניתן לבנות. תכננו את המימון לטווח ארוך, עם גמישות והבנה של סיכונים.
שאלות נפוצות
האם אפשר לקבל משכנתה על קרקע כמו על דירה?
לא. משכנתאות ניתנות רק לנכסים למגורים (או לעסק במקרה מסחרי). לרכישת קרקע ניתן לבקש הלוואה לכל מטרה, לרוב בתנאים פחות טובים, ולשיעור מימון נמוך יותר.
מה הסיכון בהצטרפות לקבוצת רכישה של קרקע?
תלות בשותפים אחרים, בחוסר שקיפות מצד המארגן, וביכולת לממן היטלים עתידיים. חשוב לבדוק היטב את תנאי הקבוצה ולוודא ליווי מקצועי.
האם קיימת הטבה במס רכישה על קרקע?
לא בדרך כלל, אבל במקרים מסוימים – למשל בפרויקטים שמקדמים דיור ציבורי, תעשייה או חקלאות – ייתכנו הקלות. מומלץ להתייעץ עם יועץ מס.
מעין ליבנה
מעין ליבנה, שמאית מקרקעין , מחויבת לעזור לך להפוך הזדמנויות השקעה בנדל״ן למקסימום תשואה שמתאימה למטרותיך.
