יזם ותכנון: ותמ"ל
הרצליה – הרובע הצפוני (תמ״ל 3006)
תיאור המתחם:
הקרקע אינה זמינה לבניה.
שם תוכנית: תמל 3006
הרובע הצפוני בהרצליה הוא אחד המתחמים הגדולים והשאפתניים ביותר שנמצאים כיום בשלבי תכנון במרכז הארץ.
התוכנית, שזכתה לשם תמ״ל 3006 (לינק להודעה מאתר רשות מקרקעין ישראל על מתחם זה עם מידע נוסף מ6.3.2025),מקודמת על-ידי רשות מקרקעי ישראל והותמ״ל, וכוללת פיתוח של רובע עירוני חדש בשטח של למעלה מ־2,000 דונם בין הרצליה, כפר שמריהו ורעננה.
המטרה: ליצור רובע מגורים חדש עם עירוב שימושים – מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים – שיחזק את צפון הרצליה ויחבר אותה למרכז המטרופולין.
מיקום יוקרתי עם ביקוש קשיח – סמוך לכפר שמריהו, רעננה ורמת השרון
עתודת קרקע נדירה במרכז הארץ – מעט מאוד שטחים פתוחים ברמת תכנון כזו
הובלה ממשלתית – רמ״י והותמ״ל מעורבות ישירה מקצרת תהליכים לאורך זמןv
פוטנציאל השבחה גבוה – ככל שהתוכנית תתקרב לאישור, ערכי הקרקע צפויים לעלות
תכנון עירוני מודרני – עירוב שימושים, שבילים ירוקים ושטחי ציבור רחבים
תהליך תכנוני ממושך – נכון להיום, אין צפי מדויק להפקדה או לאישור
אי-ודאות לגבי אחוזי ההפקעה והזכויות הסופיות – צפויים שינויים בתחשיב הסופי
תנגדות עירונית פעילה – עיכובים עקב חילוקי דעות בין הרשויות
היטל השבחה ועלויות פיתוח – צפויות להיות משמעותיות בשל תשתיות חדשות
נדרשת סבלנות והשקפת טווח ארוך – מי שמחפש רווח מהיר – זה לא המתחם המתאים
ציר הזמן התכונוני של קרקע זאת
הרצליה – הרובע הצפוני (תמ״ל 3006) - הרחבה
מיקום
המתחם ממוקם מצפון לשכונות גן רש״ל ונחל עדה, בין כביש 531 ממזרח וכפר שמריהו ממערב.
זהו אזור מבוקש במיוחד עם סביבת מגורים יוקרתית, מוסדות חינוך מובילים ונגישות מעולה לצירי תחבורה מרכזיים.
הסטטוס התכנוני
התוכנית הוכרזה ב-31.12.2018 כמתחם מועדף לדיור על-ידי הותמ״ל.
ב-2019 נערך דיון שולחן עגול בין הרשויות (הרצליה, רעננה, כפר שמריהו).
באוגוסט 2024 נמצא כי רשות מקרקעי ישראל מתכוונת להגדיל את מס' יחידות הדיור במתחם ל- 16,000 יחד וכמו כן את קיבולת הבנייה לתעסוקה ומסחר 430,000 מ"ר.
במרץ 2025 פורסמה מצגת מ"שולחן עגול" ותקנון התוכנית ובה קיבלנו נתונים חדשים לגבי התוכנית העתידית: היא חילקה את שטח התוכנית ל-2 שכונות:
בחלק הצפוני של התוכנית תוקם שכונת "הפארק" הכוללת 6,900 יחידות דיור
בחלק הדרומי תוקם שכונת "המטרו"(כולל גם את שטחי הליבה) – סה"כ 8,600 יחידות דיור ועוד כ- 400,000 מ"ר לשטחי תעסוקה ומסחר
סך הכול ניתן לראות כי התוכנית מציעה לבנות כ- 15,500 יחד בתמהיל מגוון ובשכונת המטרו גם שטחי תעסוקה ומסחר.
הערכת מצב ותחזית
למרות הקצב האיטי בקידום, הרובע הצפוני של הרצליה צפוי להפוך לאחת השכונות היוקרתיות והמבוקשות באזור השרון.
השילוב בין מיקום אסטרטגי, תכנון עירוני חדשני ומעורבות ממשלתית מבטיח שהמתחם הזה נמצא על המפה של העתיד.
בעבור משקיעים עם ראייה קדימה – זהו אזור עם פוטנציאל השבחה משמעותי וערך מוסף ברור לאורך זמן.
סיכום
הרצליה צפון (תמ״ל 3006) היא לא “עוד קרקע להשקעה” – זו עתודת קרקע נדירה במרכז הארץ, באזור בעל ביקוש אמיתי ורמת תכנון מתקדמת.
המחירים למטר באזור זה כבר המריאו שחקים – וניתן לראות היום כי ממוצע מחירים עומד על 10,000 ש"ח למטר – כאשר חברות הניהול הגדולות גם משווקות קרקעות באזוק 14,000 ומעלה .
מילה ממעין ליבנה על המתחם
"כעוקבת מקרוב אחרי הרובע הצפוני בהרצליה כבר כמה שנים, אני יכולה לומר שזה אחד המתחמים עם הפוטנציאל הגבוה ביותר באזור המרכז. הקרקע כאן ממוקמת בלב אזור ביקוש אמיתי, ובשונה ממתחמים אחרים שעדיין רחוקים מהעיר, מדובר בקרקע צמודת דופן עם תכנון ממשלתי מתקדם ותמיכה של רמ״י. יחד עם זאת, חשוב להבין שהשקעה חכמה במתחם כזה מחייבת גודל החזקה נכון. כדי לשמור על סיכוי ממשי ליחידת דיור בעתיד, מומלץ להבין בדיוק באיזה שכונה אתם רוכשים – המטרו או הפארק ולרכוש מספיק מטרים בהתאם לכך.
לצערי מי שעוד לא הצטרף למתחם היום כבר ישלם מחירים גבוהים – אך קיימות עדיין דרכים להיכנס בעלויות משמעותיות יותר נמוכות – באזור 8,000 שח למטר אשר יאפשרו בעתיד להגיע לרווח
