יזם ותכנון: ותמ"ל
הרצליה – הרובע הצפוני (תמ״ל 3006)
ממעין ליבנה על הרובע הצפוני בהרצליה
כעוקבת מקרוב אחרי הרובע הצפוני תמל 3006 בהרצליה כבר כמה שנים, אני יכולה לומר שזה מתחם קרקע עם הפוטנציאל השבחה גבוהה לטווח הבינוני אך עם מורכבויות רבות כגון:
1. פינוי שדה התעופה.
2. גודל שטח התוכנית.
3. מעורבות שטחי מטרו לצד שטחים שלא קיבלו השבחה בתוכנית תמ"70.
4. ומה לעשות? איפה שיש כסף – יותר דברים מתעכבים
כל אלו הובילו למורכבות פיתוח השטח ותכנון איטי- התוכנית מ2018 בותמ"ל
אך בעדכון אחרון ב 6.3.2025 קיבלנו מענה על רוב הנושאים המהותיים:
– טיפול בסוגיית תמא 70 – חילוק המתחם לשכונת המטרו ולשכונת הפארק .
אך עדיין אין בהירות:
– השווי העתידי של חלקות "ירוקות" אל מול חלקות "צהובות" – האם השטח שמסומן כירוק בתוכנית מחוזית עתיד לקבל מקדם הפחתה?
היום ניתן לחשב צפיפות לכל מתחם בנפרד וגם להעריך את הסבירות לקבלת ייעוד מגורים או תעסוקה ומסחר
אם ניקח למשל את שכונת ה"פארק" שאינה בגבולות המטרו – רכישה חכמה במתחם זה מחייבת גודל החזקה נכון של מינימום 83 מטרים בקרקע. כדי לשמור על סיכוי ממשי ליחידת דיור של 91 "פלדת" בעתיד ומומלץ להגדיל את האחיזה ל-100 מטר באדמה במידה והשטח הירוק יקבל מקדם הפחתה
אנו עדים על חברות שמוכרות במתחם 50 מטר ומטה – יש להכיר את הנושא הצפיפות במתחם!!! ולהבין בדיוק באיזה שכונה אתם רוכשים – המטרו או הפארק ולרכוש מספיק מטרים בהתאם לכך
.
לצערי מי שעוד לא הצטרף למתחם היום כבר ישלם מחירים גבוהים – אך קיימות עדיין דרכים להיכנס בעלויות משמעותיות יותר נמוכות – באזור 7000-8000 שח למטר אשר יאפשרו בעתיד להגיע לרווח.
מיקום יוקרתי עם ביקוש קשיח – סמוך לכפר שמריהו, רעננה ורמת השרון
עתודת קרקע נדירה במרכז הארץ – מעט מאוד שטחים פתוחים ברמת תכנון כזו
הובלה ממשלתית – רמ״י והותמ״ל מעורבות ישירה מקצרת תהליכים לאורך זמןv
פוטנציאל השבחה גבוה – ככל שהתוכנית תתקרב לאישור, ערכי הקרקע צפויים לעלות
תכנון עירוני מודרני – עירוב שימושים, שבילים ירוקים ושטחי ציבור רחבים
תהליך תכנוני ממושך – נכון להיום, אין צפי מדויק להפקדה או לאישור
אי-ודאות לגבי אחוזי ההפקעה והזכויות הסופיות – צפויים שינויים בתחשיב הסופי
תנגדות עירונית פעילה – עיכובים עקב חילוקי דעות בין הרשויות
היטל השבחה ועלויות פיתוח – צפויות להיות משמעותיות בשל תשתיות חדשות
נדרשת סבלנות והשקפת טווח ארוך – מי שמחפש רווח מהיר – זה לא המתחם המתאים
ציר הזמן התכונוני של קרקע זאת
הסבר מורחב על המתחם קרקע הרובע הצפוני הרצליה - תמל 3006
הרובע הצפוני בהרצליה (תמ״ל 3006) מצוי בתחומן של הרשויות כפר שמריהו (מערב) הרצליה (דרום) ורעננה (מצפון מזרח). הרובע הצפוני כולל שני מתחמי פיתוח. מתחם הצפוני מצוי ממערב לכביש 20 ומתחם הפיתוח המזרחי לא כולל את השכונות הקיימות גן רש״ל ונחל עדה, וכן את מרבית שטחו של שדה התעופה מצוי ממערב לכביש 20 וכולל רצועה של שטחים חקלאיים המצויים בצמוד למזרח לכפר שמריהו.
תיאור המתחם:
מה המצב התכנוני ברובע הצפוני הרצליה תמ״ל 3006?
מתחם הרובע הצפוני של הרצליה תמ״ל 3006 אושר ביום 31/12/2018 על ידי הותמ״ל (הוועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור) כמתחם מועדף לדיור, דבר שאמור היה להאיץ את הליכי התכנון במתחם.
ביום 05/12/2019 נערך דיון שולחן עגול לדיון בקידומה של תכנית תמ״ל 3006. בהתאם לדיון שטח התכנית נכלל בתחומן של הרשויות כפר שמריהו (878 דונם), הרצליה (1,210 דונם) ורעננה (110 דונם). התכנית כוללת כ-10,000 יחידות דיור מתוכן כ-1000 יחידות דיור מוגן וכ-430,000 מ״ר לתעסוקה ומסחר.
צוין כי במהלך הדיון התנגדת עיריית הרצליה לתכנית המוצעת ולהיקפה הנרחב. בסופו של הדיון הוחלט על המשך עבודה על התכנית ותקיונה וקביעת ל״ז עבודה. נכון להיום ועל אף שחלפו מספר שנים מיום ההכרזה על מתחם, עדיין אין צפי לקיום דיון נוסף בתכנית המתוקנת ולקידומה.
עדכון רשמי מ-06/03/2025 – בעדכון של רשות מקרקעי ישראל והותמ״ל (06.03.2025), פורסם כי תכנית תמ״ל/3006 עברה לשלב "שולחן עגול" רשמי, שלב מתקדם המקדם את הכנת התכנית לקראת הפקדה. מה המשמעות?
1. היקף הבינוי עודכן והורחב באופן רשמי
15,500 יחידות דיור (לעומת 10,000 בתכנון הקודם)
כ-600 יחידות דיור מוגן
500,000 מ״ר שטחי תעסוקה ומסחר
תמהיל עירוני מלא הכולל בנייה גבוהה, מרקמית ושילוב מוסדות ציבור.
2. הרובע יכלול “עמק אקולוגי” רציף ופארקים גדולים
שטחים ירוקים פתוחים
מסלולי אופניים
חיבורים למערכת המטרו M1
רצועה ירוקה המחברת בין הרצליה, רעננה וכפר שמריהו
3. שינוי משמעותי בהתייחסות לשדה התעופה
שדה התעופה מיועד להתפנות
הקרקע תהפוך לעוגן מרכזי ברובע
התכנון כולל מגורים, תעסוקה, מבני ציבור ופארק עירוני גדול
4. הדגשת שיתוף פעולה בין רשויות
הותמ״ל הדגישה כי:התוכנית מהווה מודל של עבודה משותפת בין המדינה, עיריית הרצליה, כפר שמריהו ורעננה – זהו שינוי מהותי לעומת ההתנגדות בעבר.
5. מה השלב הבא?התכנית עוברת להכנת נוסח סופי לקראת הפקדה. זהו השלב המתקדם ביותר בתהליך לפני הפקדה והתנגדויות.
