עליות הריבית של בנק ישראל אינן צעד מקרי – הן כלי להתמודדות עם אינפלציה ולצינון ביקושים במשק. אולם בעולם הנדל"ן, ריבית גבוהה משפיעה ישירות על צד הביקוש וההיצע ועל האופן שבו מתנהגים משקיעים, קבלנים ורוכשים פרטיים. במאמר זה ננתח כיצד העלאות הריבית משפיעות על שוק הדיור, ונציע דרכי הסתגלות למי שמתכוון לרכוש או למכור נכס בתקופה של ריבית גבוהה.
כיצד ריבית גבוהה משפיעה על הביקוש לדיור
המנגנון פשוט: ככל שהריבית גבוהה יותר, עלות ההלוואה יקרה יותר. כאשר הבנק המרכזי מעלה את הריבית, הבנקים המסחריים מייקרים את המשכנתאות והלוואות הבנייה. כתוצאה מכך, היכולת של משפחות לקחת משכנתה פוחתת – הן צריכות להחזיר סכומי ריבית גבוהים יותר והסכום שהן יכולות ללוות קטן. כתבה באתר רימקס רוזנברגר מסבירה כי עליות הריבית גורמות לכך שהביקוש לנכסים יורד משום שההלוואות נעשות יקרות והלווים מסוגלים ליטול פחות אשראי. במיוחד זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה רואים כיצד תשלום חודשי מתייקר, ולכן הם דוחים את הרכישה או מחפשים נכסים זולים יותר.
ההשלכות אינן רק במספר העסקאות – הן משפיעות גם על הרכב השוק. משקיעים בעלי הון פנוי עשויים לנטוש את השוק לחיפוש תשואות באפיקים אחרים (אגרות חוב, פיקדונות או מניות), ואילו רוכשי דירה ראשונה מוצאים את עצמם מתפשרים על מיקום או גודל בגלל הירידה בכוח הקנייה.
השפעה על היצע: קבלנים ומיזמים
ריבית גבוהה מייקרת גם את המימון של יזמים וקבלנים. כאשר עלות ההון עולה, פרויקטים מסחריים ומגורים הופכים לפחות כדאיים. במאמר של רוזנברגר צוין כי לא רק הביקוש אלא גם ההיצע נפגע: עליות הריבית מגדילות את עלות המימון לפרויקטים ומקשות על קבלנים לקבל הלוואות. חלק מהיזמים דוחים התחלת פרויקטים חדשים, אחרים מגדילים מחירי דירות כדי לכסות עלויות – מה שבסופו של דבר מקטין את מספר הפרויקטים החדשים שנכנסים לשוק.
היצע נמוך יותר בשילוב ירידה בביקוש יוצר מצב של שוק איטי: פחות דירות חדשות מתחילות להיבנות ופחות עסקאות נסגרות. בטווח הארוך ייתכן כי המחסור בדירות יקטן רק חלקית, משום שהביקוש המדוכא יחזור כאשר הריבית תרד, אך בינתיים השוק נכנס למצב ציפייה.
השלכות על מחירי דירות ומוכרים
המוכרים מרגישים את השינוי במהירות. לפי אותו מאמר, עליות הריבית גורמות לירידה בביקוש, ולכן מוכרים עשויים להמתין זמן רב יותר עד למציאת קונה, ולעתים נדרשים להתגמש במחיר או בתנאי העסקה. במציאות כזו שוק הדירות הופך משוק של מוכרים לשוק של קונים: דירות יקרות מתקשות להימכר, והקונים שעוד מחזיקים יכולת מיקוח דורשים הנחות או תוספות (כמו שדרוג דירה או ארונות). לעומת זאת, דירות קטנות ובעלות מחיר נמוך יחסית ממשיכות למצוא ביקוש סביר, שכן הן עדיין מותאמות ליכולת של רוכשים צעירים.
מחקרים מצביעים על כך שעלייה חדה בריבית עשויה להוביל לירידה במחירי הדירות או לפחות להאטה בקצב עלייתם. עם זאת, בישראל קיים מחסור כרוני בהיצע ובמקביל ביקוש קשיח בשל גידול אוכלוסייה, ולכן הירידה במחירים עשויה להיות מתונה ולהתאפיין בסטגנציה זמנית יותר מאשר ירידות חדות.
השפעה על משקיעי נדל"ן
משקיעי נדל"ן מרגישים היטב את השפעת הריבית. העלויות הגבוהות של המשכנתה מקטינות את מרווח הרווח (spread) בין תשואת השכירות לבין תשלום הריבית לבנק. כאשר מרווח זה קטן מדי, ההשקעה בדירה מניבה פחות ומתחילות להופיע אלטרנטיבות כמו השקעה באג"ח ממשלתיות או קרנות מח"ק. נוסף לכך, הגידול בתשואות האג"ח מגדיל את "התשואה ללא סיכון", ולכן משקיעים דורשים תשואה גבוהה יותר כדי להצדיק רכישת דירה להשקעה.
בישראל, השילוב בין ריבית גבוהה ושוק שוכרי דירות הדוק גורם לחלק מהמשקיעים להעלות שכר דירה, אך ישנם גבולות שקשה לעבור בשל רגולציה והשפעת יכולת התשלום של השוכרים. אחרים מחפשים יצירתיות – לדוגמה, רכישת מגרשים בפריפריה או כניסה לשותפויות בנייה – אבל אלה דורשות הון עצמי גבוה יותר.
טיפים למי שמחפש דירה בעת ריבית גבוהה
- השוואת משכנתאות ובחירת מסלול נכון – מומלץ לקבל ייעוץ משכנתאות מקצועי ולבחון מסלולים בעלי ריבית קבועה או משתנה; לעתים כדאי לנעול ריבית קבועה לטווח ארוך כדי להגן מפני עליות עתידיות.
- גמישות בבחירת אזור ונכס – בתקופה של ריבית גבוהה, כדאי לשקול אזורים שבהם המחירים נוחים יותר או נכסים קטנים יותר שעדיין עונים על הצרכים.
- בדיקת יכולת החזר אמיתית – לפני קבלת משכנתה יש לבצע סימולציה לתשלום החודשי בריבית גבוהה ולוודא שההוצאה לא תכביד על התקציב המשפחתי. ריבית יכולה לעלות עוד לפני שתתחיל לרדת, ולכן חשוב להכין מרווח ביטחון.
- התייעצות עם יועץ פיננסי – מומלץ לקבל ייעוץ כולל על תיק ההשקעות ולהבין אם נדל"ן מתאים לכם בעת הזו או שעדיף לפזר השקעות בנכסים אחרים.
- המתנה ואיסוף מידע – ייתכן ששוק הנדל"ן ייכנס למצב המתנה עד שהריבית תתייצב. לפעמים עדיף להמשיך לשכור ולחסוך הון עצמי נוסף עד שהשוק יתאזן.
השפעת הריבית על קבלנים ותכנון עתידי
ההשפעה של ריבית גבוהה אינה רק בטווח הקצר. אם הריבית תישאר ברמות גבוהות לאורך זמן, חלק מהקבלנים עשויים לבטל או לדחות פרויקטים, מה שיוביל להמשך מחסור בדיור בעתיד. הרשויות המקומיות והמדינה עשויות למצוא עצמם במתח בין הרצון לצנן את מחירי הדירות לבין הצורך לקדם היצע. מדיניות ממשלתית של עידוד בנייה, מתן תמריצים לדיור בר השגה ופתרונות מימון ייעודיים עשויים להקל על שוק הנדל"ן להסתגל לסביבת ריבית חדשה.
סיכום
ריבית גבוהה משנה את כללי המשחק בשוק הנדל"ן. היא מצננת את הביקושים, מגדילה את עלויות המימון ליזמים ומעודדת את המוכרים להתגמש במחיר. עם זאת, השוק הישראלי ממשיך לסבול ממחסור בהיצע ומהביקוש הטבעי של אוכלוסייה צעירה, ולכן ההשפעה עשויה להיות מתונה יחסית בהשוואה לשווקים אחרים. לכל רוכש, משקיע או מוכר חשוב להבין את ההשפעות הללו ולפעול באופן מודע: לבצע בדיקות משכנתה, להתנהל בתבונה פיננסית, ולזכור שהריבית היא רק אחד מהגורמים המשפיעים על מחירי הנדל"ן.
אור ליבנה
מלווה משקיעים עם התמחות בדירות בהתחדשות עירונית ודירות על נייר
