בישראל קיימות לא מעט חלקות ש"נולדו" במאה הקודמת: מגרשים צרים, חלקות באזורים שלא תוכננו למגורים, או קרקעות עם עשרות שותפים שירשו חלקים קטנים או שקנו חלקים קטנים. במצב כזה, גם אם הקרקע נמצאת בתוך תוכנית בניין עיר, היא עדיין לא תמיד ניתנת למימוש.
כאן נכנס לתמונה אחד ההליכים המשמעותיים ביותר בתכנון ובשמאות: איחוד וחלוקה מחדש – או בשמו המוכר יותר: פרצלציה. מדובר בהליך מורכב שמאפשר "לנקות את השולחן" – לאחד את כל החלקות באזור מסוים, ולחלק אותן מחדש בצורה מתוכננת ועדכנית למגרשי הקצאה מסודרים. התוצאה: כל בעל קרקע מקבל חלק שווה ערך – אבל מתאים לתכנון העדכני ולביצוע בפועל.
מה זה בעצם איחוד וחלוקה – ולמה זה קורה?
איחוד וחלוקה הוא הליך תכנוני שנעשה לרוב במסגרת תוכנית חדשה (או תיקון לתוכנית קיימת), ובו מחברים את כלל החלקות במתחם מסוים, ומחלקים אותן מחדש למגרשים מתוכננים – כולל שטחים לציבור, דרכים, מוסדות חינוך, תשתיות ועוד.
התהליך נדרש כאשר:
- יש חלקות קטנות מדי שאינן בנות מימוש עצמאי.
- יש מספר רב של בעלים שאינם יכולים למכור או לבנות באופן עצמאי.
- יש צורך בחלוקה מחדש לפי תב"ע חדשה – שלא מתאימה למצב הקיים בשטח.
- יש פערים קנייניים – כמו מקרקעין במושע, חסרי רישום מדויק או "מגרש המריבה".
לעיתים, בעלי הקרקע יוזמים את המהלך – כדי לשפר את אפשרויות המכירה, ההשבחה או קבלת מימון. לעיתים, הרשות המקומית או הותמ"ל כופים את התהליך במסגרת תוכנית סטטוטורית.
איך התהליך מתבצע בפועל?
- הכנת תוכנית איחוד וחלוקה – לרוב על ידי אדריכל או שמאי בשיתוף בעלי הקרקע. התוכנית מציגה את מיקום המגרשים החדשים את מגרשי ההקצאה, את השטחים הציבוריים, ואת שווי היחידות המחולקות לכל בעל.
- אישור בוועדה המקומית והמחוזית – התוכנית מוגשת ומופקדת להערות הציבור. לעיתים מתקבלות התנגדויות מבעלי זכויות.
- חלוקה מחדש על בסיס ערך כלכלי – כל אחד מהשותפים מקבל מגרש שתואם את חלקו היחסי בקרקע – לא לפי מיקום גיאוגרפי, אלא לפי ערך.
- רישום מחדש בטאבו או אצל רמ"י – עם אישור סופי של התוכנית, מתבצע רישום של המגרשים החדשים על שם הבעלים הרלוונטיים.
מה מרוויחים מהתהליך?
- יכולת מימוש – קרקע שנמצאת במושע עם עשרות בעלים לעיתים אינה ניתנת למכירה, להעברה או למשכון. לאחר איחוד וחלוקה – כל אחד מחזיק מגרש עצמאי, עם חלק ברור.
- התאמה לתוכנית עדכנית – תוכניות מתאר רבות אינן מתאימות לחלוקה הישנה של הקרקע. פרצלציה מאפשרת לממש זכויות בנייה.
- השבחה של הקרקע – במקרים רבים ערך הקרקע עולה, מאחר שהיא עוברת תכנון מודרני, רישום מסודר, ולעיתים גם כוללת תשתיות עתידיות.
ומה עם החסרונות?
- תהליך ארוך – לעיתים מספר שנים. אישור התוכנית, התנגדויות, רישום מחדש – הכול דורש זמן.
- עלויות לא מבוטלות – אדריכל, שמאי, עורך דין, תשלום אגרות, היטלי השבחה, ולעיתים גם מס רכישה או דמי היוון.
- ויתורים קנייניים – לא תמיד מקבלים בדיוק את מה שהוחזק קודם. מי שויתר על חלקות יקרות באזור מרכזי – עשוי לקבל שטח שווה ערך באזור אחר, אך לא בהכרח באותו מיקום.
מתי זה באמת כדאי?
- כאשר מדובר בקרקע עם מספר רב של בעלים, וחוסר יכולת לבצע עסקה.
- כאשר יש תוכנית מאושרת חדשה שמבוססת על איחוד וחלוקה – והדרך היחידה לממש אותה היא להיכנס להליך.
- כאשר נדרש רישום מחדש לצורך קבלת מימון – למשל משכנתה, הלוואה או שותפות עסקית.
- כאשר יש צפי להשבחה מהותית – למשל באזורי התחדשות עירונית, מעבר לתעסוקה או מגורים.
טיפים חשובים לפני שנכנסים לפרצלציה
- לפנות לשמאי כבר בשלבים הראשונים – כדי להעריך את ערך הקרקע הנוכחי והצפוי, ולהבין אם מדובר במהלך כלכלי משתלם.
- לבדוק היטלים ומסים מראש – כולל היטל השבחה, מס רכישה, דמי היוון מול רמ"י (אם מדובר באדמת מנהל).
- לשקול את שיתוף הפעולה – לא תמיד צריך להתנגד. לעיתים שיתוף פעולה עם שאר בעלי הקרקע ועם הרשות המקומית מביא לתוצאה טובה יותר.
- להבין את הזמנים – זהו מרתון, לא ספרינט. חשוב להיערך מראש לסבלנות, ולהתחשב בכך גם בהחלטות עסקיות.
שאלות נפוצות
מה זה “מושע” ולמה הוא בעייתי?
"מושע" הוא מצב שבו מספר אנשים שותפים בחלקה אחת, מבלי שיודעים מי בדיוק מחזיק איזה חלק פיזי. המשמעות היא שכל עסקה מחייבת הסכמת כולם – מה שמקשה מאוד על מכירה או בנייה.
האם איחוד וחלוקה תמיד משביחים את הקרקע?
לא תמיד. לעיתים תוספת השווי "נאכלת" על ידי מסים, היטלים או ויתור על חלק מהקרקע לטובת שטחים ציבוריים. לכן יש לבדוק כל מקרה לגופו.
מה ההבדל בין חלוקה לפי שטח לבין חלוקה לפי ערך?
בחוק נקבע כי החלוקה תיעשה לפי ערך – כלומר, לא בהכרח תקבל אותו מספר מ"ר שהיו בבעלותך, אלא חלק בקרקע ששווה את אותו ערך כלכלי.
האם ניתן להתנגד לתוכנית איחוד וחלוקה?
כן, ניתן להגיש התנגדות לוועדה המקומית או המחוזית. עם זאת, התנגדות תתקבל רק אם יוכח נזק כלכלי מהותי או פגם תכנוני משמעותי.
אור ליבנה
מלווה משקיעים עם התמחות בדירות בהתחדשות עירונית ודירות על נייר
