כשאתה משקיע בקרקע, למעשה אתה רוכש את זכויות הבנייה הצפויות על הקרקע, המהוות חלק ניכר מערך הנכס של דירה פוטנציאלית.

בעת הקנייה, הקרקע לא זמינה עדיין לפיתוח, ולא ניתן להוציא עדיין היתר בנייה. הקרקע צריכה לעבור תהליכי תכנון ואישורים מול הרשויות המקומיות. רק לאחר שכל האישורים יושגו, תהיה אפשרות להתחיל בבנייה.

כתוצאה, הקרקע נמכרת במחיר מופחת, שקובע את הסיכון הזמני והוודאות של פעולת הרכישה.

לאחר רכישה, מתבצע רישום הערת אזהרה בטאבו על שמך ובאפשרותך מס’ אפשרויות:

• להמתין, ככל שהקרקע מתקדמת שלבים תכנוניים, ערך הקרקע עולה וניתן בכל רגע לממש את עליית הערך ע”י מכירת הקרקע למשקיע אחר אשר נכנס בנעלייך.
• להגיע עד הנקודה בה ניתן להוציא היתרי בנייה – במידה ורכשת מספיק מטרים תוכל לקבל החלטה באם אתה מוסיף את התשלומים הנוספים (היטלים, אגרות בנייה ועלות הבנייה) ותוכל במסגרת קבוצת רוכשים להמשיך ולהתקדם לבניית דירה, בהתאם לזכויות.

למה בכלל שומעים יותר על קרקעות?

1. ההשקעה מאפשרת לך להיכנס לעסקה עם הון עצמי נמוך – אתה רוכש במחיר מופחת את מרכיב הקרקע.
2. בתקופת ריבית גבוהה, משקיעים מחפשים עסקה פיננסית (שהכסף יעבוד) אך נמנעים מהלוואות ומימון בנקאי.
3. ההשקעה משלב הקרקע מאפשרת למשקיעים לעלות על “רכבת הנדל”ן”, ע”י הזדמנות לרכוש במחיר נמוך, להמתין ולהתקדם לבנייה, ובכך להגיע לדירה בעלות של 60% ממחיר השוק.
4. האינפלציה שוחקת את ערך הכסף גם כאשר מופקד בפיקדונות. מצב זה מוציא מאזור הנוחות וומוביל להשקעות בהם אחוזי התשואה גבוהים.
5. ערך הקרקעות בישראל רק עולה בכל שנה (מיעוט התחלות בנייה וביקוש קשיח) .
6. מרכיב הקרקע הוא המשמעותי בהשפעתו על עליית ערך הנדלן לאורך השנים. כלומר, שם טמון הרווח בעליית מחירי הנדל”ן.
7. חוסר רגולציה בתחום הקרקעות מוביל לכך שכל חברת קרקעות ויזמים פרטיים אשר לא עוסקים בתחום הקרקעות, וללא ניסיון יכולות לרכוש קרקעות (גדולות וקטנות) ולשווק אותם לפרטיים ביחידות קטנות במחיר גבוה יותר.

ציר הזמן הנכון להשקעה בקרקע

הנקודה המרכזית בהשקעה בקרקע היא לאתר באופן נכון את השלב התכנוני בו אתה צריך לרכוש, בהתאם לאפיון המשקיע שלך. יש להגדיר מראש –

1. מהי מטרת ההשקעה – עסקה פיננסית ע”מ להגדיל את ההון העצמי / להגיע נכס מניב וכו’
2. נתונים אישיים – האם מתכוונים להתקדם לבנייה/ האם אתם פרטי או עוסק / האם בבעלותכם נכס?
3. הגדרת ההון העצמי – וחישוב כלל העלויות בעסקה (ועלויות במכירה)
4. רמת הסיכון שניתן לספוג
5. טווח הזמן ורמת הוודאות התכנונית שאתה צריך

אז תכלס, מה לבדוק טרם הרכישה?

• תקבל החלטה טרם הפגישה עם המשווק באיזה שלב תכנוני נמצאת הקרקע הנכונה עבורך
• וודא כי הקרקע פרטית בטאבו  (קרקע מנהל חוזרת למדינה לאחר שינוי יעוד)
• תקבל את תקן 22 בו מציגים שמאי המקרקעין פירוט נדרש ע”י שומת מקרקעין מבוססת הנחה לקרקע המשווקת לציבור: תיאור הקרקע, המצב המשפטי, המצב התכנוני (אחוז ההפקעה הצפוי בתוכנית, הצפיפות הצפויה בתוכנית) ובדוק את הסבירות לקיום התוכנית ומשך הזמן עד שתגיע הקרקע לנקודה בה ניתן להתחיל בנייה.
• חשב כמה מטר יש לרכוש בקרקע היום, כדי להבטיח יחידה אקוולנטית מלאה בעתיד.
• תרכוש מגורם מארגן (יזם/חברת קרקעות) חזק, עם היסטוריה מוכחת בעבודה בקרקעות.
• לוודא עורך דין העוסק בקרקעות, ומנהל את העסקה תחת חשבון נאמנות.
• טרם חתימה, עבור על הסכם האופציה: ברר מה קורה באם היזם לא עומד בתאריך ההסכם
• מיסוי מקרקעין – חשב את מלוא העלויות ומיסים החלים ברכישה ובמכירה.
• בצע סקר שוק עצמאי באזור ותוודא:
• כי הקרקע צמודת דופן לתוכנית קיימת
• ותבצע בדיקה לביקוש והיצע במתחם.
• ואל תוותר על שלב זה – גש למשרדי מחלקת הנדסה בעיר ולוודא את הסטאטוס התכנוני