בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה הגוברת בה משווקים לציבור קרקע חקלאית להשקעה, שתוך זמן קצר תגיע להפשרה ותעלה את שוויה במאת אחוזים בזמן קצר.

בעבר השוק היה "פרוץ", כל אחד יכול לרכוש ולשווק קרקע והמשווקים לא היו צריכים להוכיח ולמסור מידע על המצב התכנוני של הקרקע ולא . לכן, היינו עדים למקרים רבים בהם המשווקים מוכרו את זכויות הבנייה במחיר הרבה יותר גבוה מהשווי הקיים עקב הפונטיצאל התכנוני.

לכן נוצר תקן 22 שהוא תקן שמאי שנועד להגן על הציבור מפני שיווק אגרסיבי של החברות המשווקות, להקטין סיכון ולנסות למנוע הבטחות שווא שאין להן בסיס בשטח.

התקן החשוב אושר בשנת 2014, והוא מחייב את החברות המשווקות לקחת שמאי מקרקעין מטעמם כאשר הם משווקים את הקרקעות לציבור המשקיעים. בכך לוודא שלמשקיעים יהיה את המידע והכלים שיאפשרו להם לקבל החלטה מושכלת בנוגע לעסקה המוצעת, לרבות הסיכויים והסיכונים הכרוכים בה.

אז בואו נפרק את המשפט : “תקן 22 בדבר פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות”

"תקן 22" המספר 22 מציין פשוט את העובדה שזה התקן השמאי ה-22 שנכתב

"פירוט מזערי נדרש" שמאי המקרקעין מחוייב ע"פ חוק להוציא דו"ח ע"פ רשימה מוגדרת על מה הדוח חייב להכיל

"שיווק לציבור" ייחשב שיווק לציבור במכירת קרקע לשלושה או יותר בני אדם

"שומה מבוססת הנחה" כיוןן והיום הקרקע עדיין לא מאושרת יש לבצע הערכה שלא תואמת את המצב בשטח , כלומר מבוססת הנחה כי הקרקע מאושרת וזמינה לבנייה

אז יעריך השמאי שני מצבים :

שווי מצב א' –

השווי יקבע בהתאם ליעוד הקרקע בתוכנית המאושרת, ע"פ עקרונות שמאיים מקובלים. כלומר, מה שוויה של הקרקע כקרקע חקלאית. הערכה הזו לא מביאה בחשבון שינוי או אפשרות לשינוי ייעוד עתידי. כך מבין הרוכש מה ערכו של הקרקע, במידה ששינוי הייעוד לא ייצא לפועל.

שווי מצב ב'-

שווי מבוסס הנחה (היפותטי) המניח כי הקרקע מאושרת וזמינה לבנייה במועד הקובע – כלומר השמאי לא יתייחס לרכיב דחייה בזמן וסיכון. יופחתו העלויות הנדרשות לצורך מימוש התוכנית , לרבות היטלים ומיסים.

לסיכום לתקן 22 משמעות מכריעה בבחינת ההשקעה בקרקע ע"י תיווך ושקיפות המצב התכנוני לקרקע אותה אנו בוחנים.