ברכות!

אז החלטת לצאת להשקעת נדל"ן בה תרכוש על שמך בטאבו קרקע בישראל שאינה זמינה לבנייה. 

השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות הזדמנות מעניינת אך גם נושאת בחובה סיכונים משמעותיים, 

ולכן כדי שתוכלו להעריך את כדאיות ההשקעה ולהבטיח קבלת החלטה מושכלת, 

חשוב להיות מוכנים עם השאלות החשובות ביותר שיש לשאול בפגישה מול היזם, 

אציין מראש שבמאמר זה אסקור את הנושאים המרכזיים ושאלות חשובות לדוגמא, 

על מנת שלכל משקיע יהיה את האפשרות לעמוד מול יזם בביטחון 

אך ניתן לרכוש גם פה באתר את רשימת 50 השאלות המלאה 

ובכך לדעת שקיבלתם מהיזם את כל שאתם צריכים לדעת טרם גיבוש ההחלטה באם להשקיע

יש ארבעה נושאים מרכזים בהם פגישת המכירה צריכה להתנהל :

1. מידע על "הגוף המארגן" 

ראשית, נבין מי הגוף שיושב מולנו:

• מהו הניסיון והמוניטין של היזם בתחום הקרקעות ? יש לברר ולקבל פנייה למשקיעים שביצעו איתו השקעות בעבר.
• האם היזם מושקע בעצמו בקרקע ? האם הוא מתחייב משפטית כי הוא נשאר כבעל חלקים בקרקע.
• כמה דונם רכש בקרקע? לוודא כמה רכש ולכמה יחידות חילק
• מהם הסיכונים העיקריים בהשקעה בקרקע הזו? יש לברר מהם הסיכונים הפוטנציאליים והגורמים שעשויים להשפיע על ההשקעה.

 2. מידע תכנוני על הקרקע

יש לברר סנכרון מול כלל הפרטים מתקן 22 השמאי בו יופיעו כל הפרטים הקשורים למיקום ולמצב הקרקע:

• מהו המיקום המדויק של הקרקע? יש לברר את פרטי הגוש והחלקה המדויקים.
• מהו הייעוד הנוכחי של הקרקע? הבנה האם מדובר בקרקע חקלאית, שמורת טבע, יער או כל ייעוד אחר.
• מהם השימושים המותרים בקרקע לפי התב"ע (תוכנית בניין עיר)? יש לוודא אילו פעילויות מותרות על הקרקע ומהם המגבלות.
• מה לוח הזמנים הצפוי לתהליך שינוי ייעוד הקרקע והפשרתה? הבנה של משך הזמן הצפוי להפשרת הקרקע היא חיונית לתכנון ההשקעה.

3. מצב משפטי – סריקה מקיפה על כלל המסמכים

המצב המשפטי של הקרקע הוא קריטי להבנת הסיכונים הכרוכים בהשקעה:

• מי הבעלים הנוכחיים של הקרקע? הבנה מי מחזיק כיום בבעלות על הקרקע.
• האם הקרקע נקייה משעבודים, עיקולים, חובות או תביעות משפטיות? בירור מצב הקרקע מבחינת התחייבויות משפטיות ופיננסיות.
• האם הקרקע רשומה בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל? יש לוודא את הרישום המשפטי של הקרקע.
• האם יש לך עורכי דין או מומחים משפטיים שמלווים את העסקה? מומלץ שיהיו עורכי דין מומחים במקרקעין שיבדקו את כל המסמכים המשפטיים.
• מי יהיה אחראי על ניהול הקרקע לאחר הרכישה? יש לברר מי יטפל בתחזוקה ובשימוש בקרקע לאחר הרכישה.

4. היבטים כלכליים

כדאיות ההשקעה תלויה גם במאפיינים הכלכליים של הקרקע:

• מהו המחיר הנוכחי למטר מרובע של הקרקע? יש לברר את עלות הקרקע כדי להעריך את הכדאיות הכלכלית.
• מה ההוצאות הנוספות הצפויות? הבנה של מיסים, הוצאות משפטיות, ותשלומים נוספים.
• מהי התשואה הצפויה מההשקעה בקרקע? יש להעריך את התשואה בטווח הקצר והארוך.

• פירוט כלל העלויות כולל מע"מ + עלויות המיסוי הצפויות לרכישה ?יש לברר את עלות הקרקע כדי להעריך את הכדאיות הכלכלית.

לסיכום

כשמאית מקרקעין, מלווה משקיעים רבים ברכישת קרקעות, 

הבנתי את הפער הגדול בין היזם המאמין ושואף כי הקרקע שבה הוא מחזיק תאושר ותושבח לבין מציאות תכנונית במדינת ישראל. 

וכמו כן, היזם יודע כי לא יוכל ללמד אותכם בפגישת מכירה של שעה את מורכבות תכנון והבנייה  ולכן בדרך יתמקד בפגישה רק בפונטיצאל ההשבחה 

אך ברגע שמגיעים מוכנים לפגישה מול היזם, מצוידים עם השאלות הנכונות, הוא מבין שעליו לספק תשובות מקצועיות.  

ואלו, יעזרו לכם לבצע החלטה מושכלת ומבוססת.

 בהצלחה. 

מעין ליבנה